Amorteringskrav 2026 – så mycket måste du amortera på bolånet

Jämför bolåneräntor: lägre belåningsgrad kan ge lägre ränta

Amorteringskravet och räntan hänger ihop genom samma tal. Belåningsgraden avgör vilken nivå i amorteringstrappan du hamnar på, och den styr samtidigt vilken rabatt banken är beredd att ge på listräntan. Ett hushåll som passerar 70 % nedåt får därför ofta två saker på en gång: halverat amorteringskrav och ett bättre förhandlingsläge om räntan.

Tabellen visar rörliga bolåneräntor med tre månaders bindningstid. Listräntan är bankens skyltade pris och snitträntan är vad bankens kunder faktiskt betalade den månad banken senast rapporterade. Hur högt en enskild bank lånar ut och vad den säger om amorteringsfrihet publiceras inte per bank och står därför i texten längre ner. Genomsnittsräntan på nya bolån var 2,87 % i juni 2026 enligt SCB:s finansmarknadsstatistik.

Hypoteket, som partnerkortet högst upp på sidan leder till, behandlas i tabellen som vilken bank som helst: ordningen bestäms av snitträntan, aldrig av ersättning, och kortet är märkt som annonssamarbete. Vill du se hela marknaden sida vid sida finns fler banker och bindningstider i vår jämförelse av bolån, och räntenivåerna med Riksbankens styrränta som bakgrund i genomgången av aktuella bolåneräntor.

Amorteringskravet i korthet: så ser trappan ut

Amorteringskravet innebär att du varje år måste betala av en viss andel av bolånet. Andelen bestäms av belåningsgraden, alltså hur stort lånet är i förhållande till bostadens värde. Över 70 % är kravet 2 % av lånebeloppet per år, mellan 50 och 70 % är det 1 %, och under 50 % finns inget lagstadgat krav.

Kravet följer sedan 1 april 2026 av lagen (2026:226) om begränsning av bostadskrediter och gäller nya bolån med bostaden som säkerhet. Det räknas på lånebeloppet, inte på den återstående skulden efter hand, och det är ett minimikrav. Banken får alltid begära mer amortering än lagen kräver, och gör det ofta när kreditprövningen visar att marginalerna är små.

Så räknar du ut din belåningsgrad

Formeln är enkel: dela de samlade lånen med bostaden som säkerhet med bostadens marknadsvärde och multiplicera med 100. Ett lån på 2 400 000 kr på en bostad värderad till 3 000 000 kr ger 80 % belåningsgrad, alltså den högsta nivån i trappan och 2 % i årligt krav.

Två detaljer avgör oftare än man tror. Den första är att det är bankens värdering som gäller, inte din egen uppfattning om vad bostaden är värd, och inte grannens slutpris. Den andra är att det är samtliga lån med samma bostad som säkerhet som räknas in, alltså också ett tidigare tilläggslån för renovering. Amorteringskravet mäts på hela pantskulden, inte på det senaste lånet för sig.

Ligger du strax över en brytgräns är avståndet ofta mindre än det verkar. På en bostad värderad till 3 000 000 kr med 2 160 000 kr i lån, alltså 72 % belåningsgrad, krävs cirka 60 000 kr i extra amortering för att komma under 70 %, och därefter halveras det löpande kravet. Vill du räkna på hur en extraamortering flyttar både belåningsgrad och månadsbelopp finns siffrorna i bolånekalkylatorn.

Så mycket blir amorteringen i kronor per månad

Procent säger lite förrän det räknas om till kronor. Tabellen visar amorteringen per månad vid 1 respektive 2 % årligt krav, alltså lånebeloppet gånger kravet delat med tolv. Räntan tillkommer utöver detta.

Skillnaden mellan nivåerna är det som gör brytgränserna så viktiga. På ett lån på 3 000 000 kr är steget från 2 till 1 % värt 2 500 kr per månad, 30 000 kr per år. Det är pengar som fortfarande går till dig själv i form av minskad skuld, men de måste finnas i månadsbudgeten och de belastar bankens kalkyl.

Nya amorteringsreglerna 2026: det här ändrades

Regelverket har byggts på i flera steg sedan 2016 och lättades för första gången 1 april 2026. Ändringen gällde två saker: det skuldkvotsbaserade tillägget togs bort, och bolånetaket höjdes. Trappan för belåningsgrad rördes inte.

Motivet till lättnaden var att regelverket i sin skärpta form träffade förstagångsköpare och rörliga hushåll hårdast. Den som saknade eget kapital men hade en stabil inkomst kunde klara räntan och ändå fastna på kontantinsatsen eller på ett amorteringskrav på 3 % som gjorde kalkylen omöjlig. Kritiken mot lättnaden går åt andra hållet: lägre amorteringskrav och högre belåningstak ökar hushållens skuldsättning och gör dem mer känsliga för räntehöjningar. Båda invändningarna är rimliga, och vilken som väger tyngst beror på vilken risk man är mest rädd för.

Skuldkvotsregeln är borttagen: ingen extra procent vid 4,5 gånger inkomsten

Mellan 2018 och mars 2026 gällde det så kallade skärpta amorteringskravet. Hushåll som lånade mer än 4,5 gånger sin samlade bruttoårsinkomst skulle amortera ytterligare 1 procentenhet per år, utöver det som följde av belåningsgraden. Med 80 % belåningsgrad och hög skuldkvot blev kravet därmed 3 % per år.

Regeln slog hårdast i storstäderna, där priserna gör att skuldkvoten passerar 4,5 långt innan belåningsgraden är hög. Ett hushåll med 700 000 kr i samlad bruttoinkomst nådde gränsen redan vid 3 150 000 kr i bolån. Det är den regeln som är borttagen. Din inkomst påverkar fortfarande hur mycket du får låna, men den gör det numera genom bankens kreditprövning och inte genom en fast amorteringsregel. Sambandet mellan skuldkvot, inkomst och lånebelopp går vi igenom i guiden om lånelöfte.

Amorterar du 3 % i dag? Så får du det nya, lägre kravet

Det här är den mest praktiska frågan på hela sidan, och den som besvaras sämst på andra håll. Tillägget för hög skuldkvot ska inte längre tillämpas. Men amorteringen står i ditt låneavtal och i bankens system, och betalningsplanen räknas inte nödvändigtvis om av sig själv bara för att regelverket ändrats.

Utgå därför från att du behöver höra av dig. Be banken om ett skriftligt besked om vilken amorteringsnivå som gäller för ditt lån efter regeländringen, vilken belåningsgrad beskedet bygger på och från vilken månad den nya nivån tillämpas. Får du besked muntligt, be om det i skrift ändå, eftersom uppgiften följer med om du senare byter bank.

Tänk igenom om du faktiskt vill sänka amorteringen innan du begär det. Den som redan klarar 3 % bygger upp eget kapital snabbare, sänker sin belåningsgrad och närmar sig nästa brytgräns. Sänkningen är värdefull om månadsutrymmet är pressat eller om du hellre bygger en buffert. Är den inte det kan du be banken bekräfta den lägre nivån och ändå fortsätta betala samma belopp, med skillnaden att den överskjutande delen blir frivillig och kan pausas när som helst.

Bolånetaket höjdes samtidigt: 10 % kontantinsats räcker

Bolånetaket höjdes från 85 till 90 % av bostadens värde vid samma tidpunkt. Den minsta kontantinsatsen sjönk därmed från 15 till 10 % av köpeskillingen. På en bostad för 4 000 000 kr betyder det 400 000 kr i stället för 600 000 kr.

Två saker är värda att hålla isär. Taket är en gräns för hur högt banken får låna ut mot bostaden som säkerhet, inte ett löfte om att du får låna så mycket, och flera banker tillämpar en egen lägre gräns. Och en högre belåning betyder ett högre amorteringskrav under längre tid, eftersom du startar längre upp i trappan. Vad kontantinsatsen får bestå av och hur den påverkar kalkylen tar vi upp i guiden om kontantinsats och bolånetaket.

Därför finns amorteringskravet: bakgrund och tidslinje

Syftet med kravet är att minska hushållens skuldsättning och göra dem mindre känsliga för räntehöjningar och prisfall på bostäder. Ett hushåll som amorterar bygger upp en marginal mot bostadens värde. Faller priserna är det den marginalen som avgör om hushållet hamnar under vatten på lånet eller inte.

1. 2010: Bolånetaket införs. Finansinspektionen inför ett tak för hur högt en bostad får belånas med bostaden som säkerhet. Taket sätts till 85 % av marknadsvärdet och är allmänna råd, inte bindande föreskrift.
2. 2016: Första amorteringskravet. Nya bolån med belåningsgrad över 70 % ska amorteras med 2 % per år, och över 50 % med 1 % per år. Kravet gäller lån som beviljas efter att föreskriften trätt i kraft.
3. 2018: Skärpt amorteringskrav. Ett tillägg på ytterligare 1 % per år införs för hushåll som lånar mer än 4,5 gånger bruttoårsinkomsten. Högsta möjliga krav blir därmed 3 % per år.
4. 2026: Skuldkvotstillägget tas bort. Lagen (2026:226) om begränsning av bostadskrediter träder i kraft och ersätter Finansinspektionens föreskrifter och allmänna råd, som upphävs. Tillägget kopplat till skuldkvoten avskaffas, bolånetaket höjs till 90 % och ett tilläggslån får ge högst 80 % belåningsgrad. Trappan för belåningsgrad ligger kvar oförändrad.

Effekten är omdiskuterad. Finansinspektionen har i sina bolånerapporter beskrivit att nya bolånetagare amorterar mer och belånar sig något lägre efter kravens införande. Kritikerna pekar på inlåsning: den som redan äger sitt boende kan ha svårt att flytta eftersom ett nytt lån prövas mot dagens regler, och unga hushåll får svårare att ta sig in på marknaden. Regeländringen 2026 är ett svar på den andra invändningen.

Så påverkar amorteringen hur mycket du får låna

Amorteringskravet är inte bara en regel om avbetalning. Det är en post i den kalkyl banken gör innan lånet beviljas. KALP, kvar att leva på, är branschens namn på den kalkylen: inkomster minus boendekostnad, minus kostnader för befintliga lån, minus schabloniserade levnadskostnader för hushållets storlek. Överskottet ska räcka till det nya lånets månadskostnad med marginal.

I den kalkylen är amorteringen en utgift precis som räntan, och den är ofta den näst största posten efter räntan. Bankerna räknar dessutom med en kalkylränta som ligger klart över den ränta du faktiskt betalar, just för att pröva om hushållet klarar en högre räntenivå. KALP har ingen legaldefinition och varje bank sätter sina egna schabloner, vilket är en av förklaringarna till att samma hushåll kan få olika besked hos olika banker.

Räkna på ett bolån på 3 000 000 kr. Vid 2 % krav är amorteringen 5 000 kr per månad, vid 1 % är den 2 500 kr. Skillnaden på 2 500 kr per månad är utrymme som antingen belastar kalkylen eller frigörs i den. Hur mycket det motsvarar i lånutrymme går inte att säga generellt, eftersom det beror på bankens kalkylränta och schabloner, men riktningen är entydig: ett lägre amorteringskrav ger ett större överskott i KALP och därmed ett bättre utgångsläge i prövningen.

Det är också därför borttagandet av skuldkvotstillägget betyder mer än en procentenhet låter. För ett hushåll som tidigare låg på 3 % och nu ligger på 2 % försvinner en fast månadsutgift ur kalkylen, samtidigt som inkomsten är oförändrad.

Räkna själv i KALP-kalkylatorn

I stället för att gissa vad banken kommer fram till kan du räkna på det. Fyll i inkomst, bostadens värde, bolån och övriga lån, så räknas belåningsgrad, amorteringskrav och kvar att leva på fram med samma logik som en kreditprövning är uppbyggd av. Kalkylatorn ersätter inte bankens besked, men den visar var din kalkyl är känslig.

Undantag: då kan du slippa amortera

Amorteringsfrihet finns, men den är tillfällig och den beviljas av banken. Ingen regel ger dig rätt att slippa amortera, och en bank som säger nej gör inget fel. Räntan löper dessutom vidare hela tiden, så en amorteringsfri period gör lånet billigare i månaden men inte billigare totalt.

Särskilda skäl: sjukdom, arbetslöshet, skilsmässa och dödsfall

Föreskrifterna öppnar för att banken får ge tidsbegränsad amorteringsfrihet vid särskilda skäl. De situationer som brukar räknas dit är arbetslöshet, längre sjukdom, dödsfall i familjen och separation, alltså händelser som ligger utanför hushållets kontroll och som påtagligt förändrat ekonomin.

Banken vill normalt se underlag: besked om sjukskrivning eller ersättning från a-kassa, uppgift om hur länge situationen väntas pågå och en uppdaterad bild av hushållets ekonomi. Beslutet är tidsbegränsat och omprövas. Hör av dig innan betalningen missas, inte efter. En dialog före förfallodagen är en helt annan utgångspunkt än en påminnelse i efterhand.

Nyproduktion, byggnadskreditiv och lantbruk

Vid köp av en nyproducerad bostad får banken ge amorteringsfrihet i upp till fem år. Undantaget är frivilligt och tillämpas olika: vissa banker erbjuder det generellt, andra bara i enskilda projekt. Fråga innan du skriver på, och räkna på vad månadskostnaden blir när friheten upphör, eftersom amorteringen då börjar utifrån den belåningsgrad som gäller vid det tillfället.

Under byggtiden finansieras bygget ofta med ett byggnadskreditiv, som fungerar som en kredit där du betalar ränta på det utnyttjade beloppet och lägger om till ett vanligt bolån när huset är färdigt. Amorteringskravet räknas då från det nya bolånet. För lantbruksfastigheter och vissa andra ändamål finns särskilda undantag i lagen. Ska lånet i stället gå till en ombyggnad av en befintlig bostad kan det vara värt att jämföra en utökning av bolånet mot ett renoveringslån utan säkerhet.

Checklista: så ansöker du om amorteringsfrihet

Omvärdering av bostaden: det lagliga sättet att sänka kravet

Belåningsgraden har två delar, och den ena går att påverka utan att betala in en krona. Stiger bostadens värde sjunker belåningsgraden, och en tillräckligt stor förändring kan flytta dig under en brytgräns.

En omvärdering får normalt göras vart femte år. Utöver det får värdet räknas om vid en väsentlig värdeförändring som beror på något du själv har gjort, till exempel en omfattande renovering av kök eller badrum eller en tillbyggnad. Vanlig prisuppgång på orten räcker alltså inte inom femårsperioden.

Räkneexempel. Ett lån på 2 160 000 kr på en bostad värderad till 3 000 000 kr ger 72 % belåningsgrad och 2 % i krav, alltså 3 600 kr per månad. Värderas bostaden om till 3 200 000 kr efter en renovering hamnar belåningsgraden på 67,5 %, kravet halveras till 1 % och amorteringen blir 1 800 kr per månad.

Kom ihåg att en värdering kan gå åt andra hållet. Har priserna fallit sedan lånet togs kan en ny värdering höja belåningsgraden och därmed kravet. Banken beslutar om och när en omvärdering görs, och den kan ta ut en avgift för den.

Amorteringskrav vid bankbyte och utökat bolån

Amorteringskravet är knutet till lånet, inte till banken. Det betyder att en flytt av ett befintligt lån normalt inte ändrar kravet, medan en utökning kan göra det. Skillnaden mellan de två fallen är den enskilt vanligaste missuppfattningen om reglerna.

Amorteringsunderlaget: dokumentet som styr vid flytt

Ett amorteringsunderlag är ett intyg från din nuvarande bank. Det visar lånebeloppet, bostadens värde vid den senaste värderingen, vilken belåningsgrad lånet beviljades på och vilken amorteringsnivå som gäller. Den nya banken använder underlaget för att sätta rätt nivå när lånet flyttas.

Beställ det skriftligt från din bank, normalt utan kostnad, och kontrollera tre uppgifter innan du skickar det vidare: att lånebeloppet stämmer, att värderingsåret är rätt och att amorteringsnivån är den som faktiskt gäller efter regeländringen 1 april 2026. Ett underlag som fortfarande visar 3 % kan följa med in i det nya avtalet om ingen reagerar. Hela processen med att byta bank, från att jämföra bud till att lånet löses, går vi igenom i guiden om att flytta bolånet.

Utöka bolånet: så räknas kravet på tilläggslånet

Höjer du bolånet, till exempel för en renovering, prövas hela lånet på nytt. Bostaden värderas, den nya belåningsgraden räknas fram på hela pantskulden och amorteringskravet sätts utifrån den. Har du legat under 50 % och passerar 50 % med tilläggslånet uppstår ett krav som inte fanns tidigare, och det gäller då hela skulden och inte bara det nya beloppet.

Lagen sätter dessutom ett eget tak för utökningar: ett tilläggslån får bara lämnas om belåningsgraden efter utökningen blir högst 80 % av bostadens värde, enligt 5 § lagen (2026:226) om begränsning av bostadskrediter. Vid ett köp går bolånetaket vid 90 %, men den som redan äger kan alltså inte belåna lika högt.

Det är därför en utökning ska räknas på i sin helhet innan den görs. Ett tilläggslån på 400 000 kr som flyttar belåningsgraden från 68 till 75 % kostar inte bara ränta och amortering på de nya 400 000 kronorna, utan höjer kravet från 1 till 2 % på hela lånet. Vad som gäller vid en utökning i detalj tar vi upp i guiden om att utöka bolånet.

Ska du amortera mer än kravet?

Amortering är inte en kostnad utan ett sparande i bostaden, men det är ett sparande med låg likviditet: pengarna går inte att ta ut igen utan att låna om. Frågan är därför inte om amortering är bra, utan om den är bättre än alternativet just nu.

Räkna på avkastningen. Att amortera ger en riskfri besparing som motsvarar din bolåneränta efter ränteavdrag. Ränteavdraget är 30 % upp till 100 000 kr i ränteutgifter per person och år, och 21 % på beloppet därutöver. Med en ränta i nivå med SCB:s genomsnitt för nya bolån i juni 2026, 2,87 %, motsvarar amortering drygt 2 % efter avdrag. Det är en låg men helt säker avkastning, och den ska ställas mot vad du får på ett sparkonto eller i en fondportfölj med den risk det innebär.

Ordningen som brukar fungera är enkel: en buffert som täcker några månaders utgifter först, sedan dyra lån utan säkerhet, sedan extraamortering på bolånet. Ligger du strax över en brytgräns är det dock ofta värt att prioritera bolånet, eftersom halveringen av kravet frigör ett fast belopp varje månad därefter.

Så väljer vi bankerna i jämförelsen

Modellen publiceras så att du kan räkna efter. Vikterna summerar till 100 %, och ersättning från banker eller förmedlare ingår inte som kriterium och påverkar aldrig ordningen. Tabellen sorteras stigande på senast rapporterad snittränta.

Regelnivåerna på den här sidan hämtas från lagen (2026:226) om begränsning av bostadskrediter och stäms av kvartalsvis. Räntor och villkor hämtas från bankernas egna prislistor och deras publicerade genomsnittsräntor. Marknadsdata kommer från SCB och Riksbanken. Varje siffra har en källa i listan längst ner, och hela vår metod finns beskriven under så rankar vi.

Vanliga frågor om amorteringskravet