Lån för att köpa tomt: tomtlån, kontantinsats och byggnadskreditiv

Räntor hos banker som finansierar tomt och bygge

Tabellen visar bankernas listränta och senast rapporterade snittränta för tre månaders bindningstid, alltså priset på det bolån som tomtlånet och byggnadskreditivet till slut mynnar ut i. Den siffran är värd att börja i, eftersom det är den ränta du bär i decennier efter att bygget är klart. Räntan på själva tomtlånet och på kreditivet sätts separat och ligger normalt över den, just därför att säkerheten är svagare under tiden.

Sorteringen sker på lägst snittränta, aldrig på ersättning. Vi sorterar inte på listränta, eftersom nästan ingen betalar den. Hur stor andel av en obebyggd tomts värde en bank belånar, och vad den kräver för ett byggnadskreditiv, får du fråga banken om — och det är värt att fråga först av allt.

Vilken månad varje snittränta avser står under talet i tabellen, och kontrolldatumet står under tabellen. Snitträntan är den bästa jämförbara prisuppgift som finns, men den är ett genomsnitt över bankens hela stock av nya avtal, inte ett bud till dig. Vad just du erbjuds beror på belåningsgrad, hur mycket av ekonomin du samlar hos banken och hur du förhandlar. Aktuella nivåer och hur de rört sig går vi igenom i bolåneräntor i dag, och vill du väga bankerna mot varandra på fler parametrar än räntan finns hela genomgången i jämför bolån.

En sak att göra i rätt ordning: hämta in besked från flera banker innan du binder dig vid en tomt. Ett tomtköp har ofta kort betänketid, och att i det läget upptäcka att din bank inte belånar obebyggd mark alls är ett dyrt sätt att lära sig det.

Vad ett tomtlån är, och varför det inte är ett vanligt bolån

Ett tomtlån är ett lån med panträtt i en fastighet som ännu inte är bebyggd. Formellt är konstruktionen densamma som för ett bolån: du köper fast egendom, söker lagfart, banken tar pant i fastigheten genom pantbrev. Praktiskt beter sig lånet ändå annorlunda, och skillnaden går att härleda till en enda sak.

Säkerheten är mark, inte bostad

En bostad har ett värde som är lätt att bedöma och en marknad som är djup. En obebyggd tomt har varken eller. Värdet styrs av byggrätten enligt detaljplanen, av läget och av vad det kostar att göra marken byggklar, inte av kvadratmeter boyta. Två tomter som ser identiska ut kan därför vara värda mycket olika mycket beroende på vad man får bygga där.

Det får tre konsekvenser för dig som låntagare. Banken lånar ut en mindre andel av köpeskillingen, eftersom marginalen mot ett osäkert värde måste vara större. Räntan sätts högre än på ett vanligt bolån, eftersom kreditrisken är högre. Och amorteringen sätts ofta i en snabbare takt, eftersom banken vill ner i belåningsgrad medan säkerheten fortfarande är svårsåld.

Det som händer när huset står färdigt är i grunden att säkerheten byter karaktär. Marken blir en bostad, värderingen blir jämförbar med andra bostäder, och lånet blir ett vanligt bolån för hus. Hela finansieringskedjan går ut på att ta sig från det ena tillståndet till det andra.

Vilka regler som faktiskt gäller

Konsumentkreditlagen (2010:1846) gäller, som för alla krediter till konsument. Kreditprövningen enligt 12 § är obligatorisk: krediten får beviljas endast om du har ekonomiska förutsättningar att fullgöra ditt åtagande. Du har enligt 32 § alltid rätt att betala din skuld i förtid, och den rätten kan inte avtalas bort. Från 20 november 2026 ersätts lagen av konsumentkreditlag (2026:1011), som bland annat skärper kraven på kreditprövningen och på förhandsinformationen.

Det intressanta är däremot vad som inte gäller. Amorteringskravet och bolånetaket står sedan 1 april 2026 i lagen (2026:226) om begränsning av bostadskrediter, och de är skrivna för krediter med bostad som säkerhet. En obebyggd tomt är mark. Där reglerna inte når fram är det bankens egen kreditpolicy som styr, och kreditpolicyer är inte harmoniserade mellan banker.

Det förklarar den enskilt vanligaste frustrationen hos den som ska köpa tomt: att beskeden skiljer sig kraftigt åt utan att någon bank gör fel. De tillämpar olika interna tak därför att det inte finns ett gemensamt. Vad som gäller när säkerheten väl är en bostad, och hur amorteringstrappan då fungerar, går vi igenom i amorteringskraven.

Tomträtt är något annat än äganderätt

Ett ord som ofta blandas ihop med tomtköp är tomträtt. Det är inte samma sak. Vid äganderätt köper du fastigheten och blir lagfaren ägare. Vid tomträtt äger kommunen marken och du har en långsiktig nyttjanderätt mot en årlig avgäld som räknas om med jämna mellanrum.

Skillnaden spelar roll för finansieringen. Du köper inte marken, så det finns ingen köpeskilling att belåna och ingen lagfart att söka. Däremot kan tomträtten pantsättas och byggnaden på den belånas. Avgälden är en löpande kostnad som banken räknar in i din boendekalkyl på samma sätt som en avgift, och en kommande avgäldsreglering är en risk att fråga om innan du skriver på. Resten av den här artikeln handlar om äganderätt, som är det vanligaste vid tomtköp.

Hur mycket kan du låna till en tomt?

Två gränser gäller samtidigt, och den lägsta av dem avgör. Den första är säkerhetens gräns: hur stor andel av tomtens värde banken accepterar att låna ut mot. Den andra är betalningsförmågans gräns: vad kreditprövningen landar i. Många fokuserar på den första och blir överraskade av den andra.

Belåningsgraden på mark är lägre, och den är bankpolicy

Vid ett vanligt bostadsköp är utgångspunkten att bolånet kan uppgå till en viss andel av bostadens värde och att resten är kontantinsats. På en obebyggd tomt ligger bankernas tak lägre, och de ligger olika. Vissa banker belånar mark som är detaljplanelagd, styckad och ansluten till kommunalt vatten och avlopp nästan som en bostad. Andra sätter ett betydligt lägre tak, och några finansierar inte obebyggd mark alls utan vill se ett upphandlat bygge först.

Det du kan göra åt saken är att flytta tomten uppåt i bankens riskbedömning innan du frågar. En tomt med beviljat bygglov är en annan sak än en tomt med enbart detaljplan, och en tomt med enbart detaljplan är en annan sak än ett skifte utan byggrätt. Ju mindre osäkerhet du lämnar kvar, desto mindre marginal behöver banken ta.

Kontantinsatsen i kronor

Kontantinsatsen är helt enkelt den del av köpeskillingen som banken inte lånar ut. Tabellen räknar den i kronor för fyra tomtpriser och tre belåningsgrader, så att du ser vad skillnaden mellan bankernas tak faktiskt betyder för hur mycket eget kapital du behöver ha.

Två saker syns direkt. Skillnaden mellan bankernas tak slår hårt i kronor: på en tomt för 1 200 000 kr skiljer det 300 000 kr i eget kapital mellan 75 och 50 % belåning. Och kontantinsatsen på ett tomtköp är av en annan storleksordning än vid ett vanligt bostadsköp, där utgångspunkten är 10 % sedan bolånetaket höjdes 1 april 2026. Vad som räknas som kontantinsats, var pengarna får komma ifrån och hur de påverkar resten av kalkylen går vi igenom i guiden om kontantinsats.

För de flesta kommer pengarna från försäljningen av den nuvarande bostaden. Då blir ordningsföljden ett problem i sig: säljer du först står du utan boende, köper du först ska två boenden bäras samtidigt. Det är den frågan resten av kapitlet handlar om.

Vad banken tittar på i tomten

Bankens värdering av en tomt handlar mindre om marken och mer om vad som får och kan byggas på den. Det här är vad som avgör beskedet:

• Detaljplan och byggrätt. Vad planen tillåter i fråga om byggnadsarea, våningar och användning. Utanför detaljplan krävs normalt förhandsbesked eller bygglov för att marken ska ha ett säkert byggvärde.
• Vatten och avlopp. Kommunalt VA i gatan är en helt annan utgångspunkt än ett enskilt avlopp som kräver tillstånd och anläggning.
• Väg och framkomlighet. Om tomten nås via kommunal gata, enskild väg med vägförening eller servitut över någon annans mark.
• Markförhållanden. Berg, lera och grundvattennivå styr vad grundläggningen kostar, och därmed vad det kostar att göra tomten byggklar.
• Fastighetsbildningen. Att tomten är avstyckad till en egen fastighet med eget fastighetsbeteckning och att lagfarten går att söka utan förrättning först.

Köper du tomten av kommunen genom en tomtkö är flera av punkterna redan lösta: marken är planlagd, styckad och oftast ansluten. Priset är i gengäld ofta bundet till villkor i köpekontraktet, till exempel en skyldighet att bygga inom en viss tid. Det är en avtalsförpliktelse, inte en lagregel, och den är värd att läsa noga innan du skriver på.

Ska tomten bära ett fritidshus i stället för en permanentbostad gäller samma värderingslogik, men banken lägger till en egen bedömning av hur lätt huset går att sälja. Den avvägningen går vi igenom i guiden om att låna till fritidshus.

Kreditprövningen när du ska bära två boenden

Kreditprövningen enligt 12 § konsumentkreditlagen gäller fullt ut. Långivaren ska pröva om du har ekonomiska förutsättningar att fullgöra avtalet, och krediten får beviljas endast om du har det. Finansinspektionens allmänna råd FFFS 2023:20 pekar på vad bedömningen bör grundas på: inkomster, tillgångar, utgifter och skulder.

Det som gör tomtköpet särskilt är att kalkylen ofta ska rymma två boendekostnader under en period. Du bor kvar någonstans medan tomtlånet löper, och när kreditivet börjar betalas ut växer räntekostnaden månad för månad utan att du flyttat in. I bankens kalkyl kvar att leva på, KALP, ligger båda posterna samtidigt. KALP saknar legaldefinition och schablonerna skiljer sig åt mellan banker, vilket är ytterligare en förklaring till att beskeden går isär. Räkna på ditt eget överskott i KALP-kalkylatorn innan du börjar titta på tomter.

Ta beskedet skriftligt och i förväg. Ett lånelöfte som uttryckligen omfattar både tomtköpet och det planerade bygget är värt mer än ett allmänt lånelöfte på ett belopp, eftersom banken då redan tagit ställning till säkerhetens karaktär.

Vad tomtköpet kostar utöver köpeskillingen

Den som räknar på ett tomtköp med bara priset i kalkylen räknar fel. Runt köpeskillingen ligger ett antal engångskostnader som betalas i nära anslutning till tillträdet, alltså precis när kassan är som mest ansträngd.

Lagfart och stämpelskatt

När du köper fast egendom ska du ansöka om lagfart hos Lantmäteriet, alltså få din äganderätt inskriven. För det betalas stämpelskatt på 1,5 % för en fysisk person, beräknad på köpeskillingen eller taxeringsvärdet, det högsta av de två, plus 825 kr i expeditionsavgift. På en tomt för 800 000 kr blir det 12 000 kr i skatt och 825 kr i avgift.

Skattesatsen skiljer sig åt mellan fysiska och juridiska personer: för ett bolag är den 4,25 % i stället för 1,5 %, alltså nästan tre gånger så mycket. Det är värt att känna till om du överväger att köpa tomten i bolag. Satserna följer av 8 § lagen (1984:404) om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter, som anger 15 kr respektive 42,50 kr per fullt tusental av egendomens värde.

Kostnaden betalas efter att ansökan behandlats och är ingenting du kan skjuta upp. Den ska med i likviditetsplanen tillsammans med kontantinsatsen, inte i efterhandskalkylen.

Pantbrev och inteckning

Banken tar sin säkerhet genom pantbrev, som utfärdas när fastigheten intecknas hos Lantmäteriet. För inteckning är stämpelskatten 2 % av inteckningsbeloppet enligt 24 § lagen (1984:404), plus 375 kr i expeditionsavgift per inteckning. Finns det redan uttagna pantbrev i fastigheten från den tidigare ägaren kan de återanvändas, och då bortfaller kostnaden för den delen. Kontrollera vilka inteckningar som finns innan du räknar på affären — det kan handla om betydande belopp.

På en tomt för 800 000 kr som belånas till 600 000 kr utan befintliga pantbrev summerar de fyra posterna till 25 200 kr: 12 000 kr i stämpelskatt för lagfarten, 825 kr i expeditionsavgift, 12 000 kr i stämpelskatt för pantbreven och 375 kr i expeditionsavgift för inteckningen. Det är pengar som ska finnas vid sidan av kontantinsatsen, i nära anslutning till tillträdet.

Anslutningar, väg och markarbeten

Anslutningsavgifterna är den post som varierar mest och som därför är svårast att planera för. Kommunernas VA-taxor sätts lokalt och skiljer sig kraftigt åt, och för el tillkommer nätägarens anslutningsavgift som beror på avståndet till närmaste anslutningspunkt. Ligger tomten utanför verksamhetsområdet för kommunalt VA ska ett enskilt avlopp anläggas, vilket kräver tillstånd från kommunen.

Vi publicerar inga schablonbelopp för de här posterna, eftersom det inte finns någon central källa och spridningen är så stor att ett riksgenomsnitt skulle vara missvisande. Begär i stället en offert från kommunen och från nätägaren på den specifika fastigheten innan du lägger bud. Det är gratis, det tar några dagar, och skillnaden mellan två tomter i samma kommun kan vara större än den mellan två tomtpriser.

Till det kommer markarbeten: schakt, sprängning, dränering och grundläggning. De är en byggkostnad snarare än en tomtkostnad, men de bestäms av tomten. En billig tomt på berg kan bli dyrare totalt än en dyrare tomt på fast morän.

Ränteavdraget finns kvar, till skillnad från på privatlån

Här ligger en av de största skillnaderna mot att låna utan säkerhet, och den är värd riktiga pengar. För lån med säkerhet är skattereduktionen kvar: 30 % av ränteutgifterna upp till 100 000 kr per år och 21 % på beloppet däröver. Tomtlånet och byggnadskreditivet har säkerhet i fastigheten och omfattas därmed.

För lån utan säkerhet är avdragsrätten helt borta från inkomstår 2026, alltså i deklarationen du lämnar 2027. Det gäller även lån du redan har. Skillnaden blir därför dubbel: dels räntegapet, dels skatteeffekten.

Räkna på 400 000 kr. Som tomtlån med 3,50 % ränta blir ränteutgiften 14 000 kr första året, och med 30 % skattereduktion är nettokostnaden 9 800 kr. Som privatlån med 7,51 %, SCB:s genomsnitt för nya konsumtionslån i juni 2026, blir ränteutgiften 30 040 kr, och där finns inget avdrag att göra. Skillnaden är cirka 20 000 kr redan första året, på exakt samma lånebelopp.

De 3,50 % ovan är ett räkneexempel, inte ett pris. Poängen är inte den exakta siffran utan storleksordningen: säkerhet är det som gör lånet billigt, och skattereglerna förstärker skillnaden. Vill du räkna på dina egna siffror finns bolånekalkylatorn och lånekalkylatorn.

Byggnadskreditiv: så finansieras själva bygget

Tomtlånet finansierar marken. Bygget finansieras med något annat, och det är den del av finansieringen som flest missförstår, eftersom produkten inte liknar något annat en privatperson normalt möter.

Så betalas pengarna ut, etapp för etapp

Ett byggnadskreditiv är en kredit med en beviljad ram som betalas ut i takt med att bygget fortskrider. Du lyfter inte hela beloppet på en gång. I stället begär du utbetalning mot fakturor från entreprenören och underlag som visar att arbetet är utfört, och banken betalar då ut den delen av ramen.

Konstruktionen skyddar båda parter. Banken slipper ha lånat ut tre miljoner mot ett hål i marken, och du slipper betala ränta på pengar du ännu inte behövt. Priset för det är administration: varje utbetalning kräver underlag, och en entreprenör som fakturerar i förskott passar illa i modellen. Kontrollera hur betalningsplanen i entreprenadkontraktet förhåller sig till bankens utbetalningsrutin innan du skriver på kontraktet, inte efter.

Under byggtiden amorterar du normalt inte. Räntan betalas löpande, ofta kvartalsvis, på det belopp som är utbetalat vid varje tidpunkt.

Vad kreditivet kostar, och varför räkningen överraskar

Kostnaden har två delar med olika beräkningsbas, och det är den skillnaden som gör att slutnotan blir högre än många väntat sig:

1. Ränta på utnyttjat belopp. Du betalar ränta bara på det som faktiskt är utbetalat. Räntan ligger normalt över bankens bolåneränta, eftersom säkerheten under byggtiden är ett halvfärdigt hus.
2. Limitavgift på beviljat belopp. Avgiften tas ut på hela ramen, oavsett hur lite du har lyft. Ett kreditiv på 3 000 000 kr där 500 000 kr är utbetalat kostar alltså ränta på 500 000 kr men limitavgift på 3 000 000 kr.

Till det kommer normalt en uppläggningsavgift och kostnader för besiktningar. Eftersom både räntan och limitavgiften löper på tid är byggtiden i sig en kostnadsdrivare: en försening på tre månader kostar tre månaders kreditivkostnad utan att en enda kvadratmeter blir färdig.

När kreditivet läggs om till ett bolån

När huset är färdigt, besiktigat och kommunen har lämnat slutbesked konverteras kreditivet till ett vanligt bolån. Det är den punkt där hela finansieringen normaliseras: säkerheten är nu en bostad, värderingen blir jämförbar med andra bostäder, räntan sätts som på ett bolån och amortering påbörjas.

Det är också här amorteringskravet inträder på riktigt, eftersom säkerheten då är en bostad i regelverkets mening. Belåningsgraden räknas på hela fastigheten med huset på, inte på marken. En nybyggd fastighet är ofta värd mer än summan av tomtpriset och byggkostnaden, vilket kan innebära att du landar på en lägre belåningsgrad än väntat och därmed under en amorteringströskel. Hur trappan fungerar går vi igenom i amorteringskraven, och villkoren för det bolån du landar i finns i guiden om bolån för hus.

Passa på att förhandla vid konverteringen. Det är i praktiken en ny kreditaffär, den enda gången du har hela lånet på bordet samtidigt, och därmed det bästa förhandlingsläge du kommer att ha på flera år. Bygger du med hög energiprestanda kan det dessutom vara värt att fråga om grönt bolån, där bankerna ger ränterabatt mot energikrav.

Bygglov, kontrollansvarig och färdigställandeskydd

Bankens utbetalningar hänger ihop med den kommunala processen. Nybyggnad av ett hus kräver bygglov enligt plan- och bygglagen (2010:900), och arbetet får inte påbörjas förrän kommunen gett startbesked. Ingen bank betalar ut ur ett kreditiv till ett bygge som inte får starta.

För bygget krävs normalt också en kontrollansvarig, en certifierad person som hjälper till med kontrollplanen och närvarar vid tekniskt samråd och besiktningar. Vid nybyggnad av småhus för konsument gäller dessutom lagen (2014:227) om färdigställandeskydd, en försäkring eller bankgaranti som ska täcka kostnader om entreprenören inte fullföljer arbetet. Skyddet ska finnas innan arbetet påbörjas, och banken frågar efter det.

Bygglovet gäller inte hur länge som helst. Arbetet ska påbörjas inom en viss tid från den dag beslutet fick laga kraft och vara avslutat inom en längre, annars förfaller lovet och du får söka på nytt. De exakta tidsgränserna står i ditt eget lovbeslut från byggnadsnämnden — läs dem där, eftersom reglerna om bygglov har skrivits om och äldre uppgifter på nätet inte nödvändigtvis stämmer.

För dig som lånar är det här en kreditfråga, inte bara en byggfråga. Förfaller lovet står du med en obebyggd tomt, ett tomtlån som löper och ett kreditiv som banken inte betalar ut ur. Det är en av flera anledningar att inte köpa en tomt långt innan bygget är planerat.

Från lånelöfte till färdigt hus, steg för steg

Ordningsföljden spelar roll. Varje steg nedan förutsätter att det föregående är avklarat, och de vanligaste dyra misstagen består i att hoppa över ett av dem.

Tomtlån, utökat bolån eller privatlån?

Tomtlånet är inte alltid det billigaste sättet att finansiera en tomt. Har du redan en bostad med utrymme finns ett alternativ som ofta ger bättre villkor, och saknar du säkerhet helt finns ett som ger klart sämre.

Äger du redan en bostad

Att utöka bolånet på din nuvarande bostad kan vara billigare än ett tomtlån, av ett enkelt skäl: säkerheten är bättre. Banken tar pant i en bostad med känt värde och djup marknad i stället för i mark utan boendevärde, och prissätter därefter. Har bostaden stigit i värde eller lånet amorterats ner kan utrymmet räcka till hela tomtköpet.

Två saker att väga in. Utökningen kan lyfta belåningsgraden på din nuvarande bostad över en amorteringströskel, vilket höjer månadskostnaden mer än räntan på det nya beloppet gör. Och skulden knyts till det boende du sannolikt ska sälja: säljer du bostaden när huset står klart ska lånet lösas i samband med försäljningen, vilket måste planeras in i likviditeten.

Köper du i stället en tomt med en befintlig byggnad som ska rustas upp är det en annan affär än ett nybygge, och då är renoveringslån och bolån mot den befintliga byggnaden rätt spår.

När ett blancolån är det som återstår

Ett privatlån har inget ändamålskrav och kan användas till hela tomtköpet eller till kontantinsatsen. Det finns inget förbud, men priset är ett annat, och det finns en effekt som är lätt att missa: lånet räknas in i bankens kalkyl när du senare söker bolån för huset, och kan därmed minska hur mycket du beviljas.

Jämförelsen i siffror

Tabellen ställer de tre vägarna mot varandra på de parametrar som avgör valet. Räntenivåerna är marknadsgenomsnitt från SCB för juni 2026 där sådana finns, och räkneexempel där de inte gör det.

Slutsatsen är inte att en väg alltid vinner. Har du en bostad med utrymme är utökning oftast billigast. Har du inte det är tomtlånet huvudspåret. Blancolånet är en lösning på en avgränsad del av finansieringen när inget annat finns, och då med en tydlig plan för hur och när det ska bort.

Riskerna med att äga en tomt du ännu inte bebyggt

Perioden mellan tomtköp och inflyttning är den känsligaste i hela projektet. Du bär kostnader för något som ännu inte ger dig ett boende, och flera saker kan gå fel samtidigt.

En kostnad förbises nästan alltid: skatten på själva marken. En obebyggd tomt omfattas inte av den kommunala fastighetsavgiften utan av statlig fastighetsskatt på 1 % av taxeringsvärdet, och den har inget takbelopp. Ett bebyggt småhus betalar i stället 0,75 % med ett tak på 10 425 kr för 2026. På en tomt med taxeringsvärdet 600 000 kr blir det 6 000 kr om året, varje år tills huset står där — utöver räntan på tomtlånet.

Till det kommer försäkringsfrågan. Under byggtiden är entreprenadens försäkring och färdigställandeskyddet det som gäller, och först när huset är färdigt tecknas den ordinarie villaförsäkringen, som banken normalt kräver så länge bolånet löper. Kontrollera vem som bär risken för materialet på tomten under bygget, och att det inte finns ett glapp mellan slutbesiktning och att din egen försäkring träder in.

Ett sista råd som gäller alla stegen: räkna på en högre ränta än den du får i dag. Styrräntan har legat på 1,75 % sedan 1 oktober 2025, men ett bolån löper i decennier och den period du binder upp dig för är längre än varje ränteprognos. Klarar kalkylen bara dagens nivå är den för tight för ett husbygge.

Så har vi jämfört

Vi publicerar modellen så att du kan räkna efter. Vikterna summerar till 100 %, och ersättning från bankerna ingår inte som kriterium och påverkar aldrig ordningen. Tabellen sorteras på lägst senast rapporterad snittränta.

Räntor och villkor hämtas från bankernas egna prislistor och publicerade genomsnittsräntor och kontrolleras av redaktionen innan de publiceras. Datumet i tabellen visar när uppgifterna senast stämdes av. Marknadsdata hämtas från SCB, Riksbanken och Finansinspektionen, och regelverksuppgifter från Lantmäteriet, Skatteverket och Boverket. Mer om hur vi arbetar finns i så rankar vi.

Där uppgifterna inte går att belägga skriver vi ut det i stället för att gissa. Det gäller särskilt bankernas belåningsgrader för obebyggd mark, som är intern kreditpolicy och inte publiceras, och kommunernas anslutningsavgifter, som saknar central källa.

Vanliga frågor om lån för att köpa tomt