Låna till kontantinsats – så finansierar du bostadsköpet 2026

Jämför lån till kontantinsatsen

Ett kontantinsatslån är ingen egen produkt. Det är ett vanligt privatlån utan säkerhet där du själv anger bostadsköp som ändamål. Det betyder två saker för jämförelsen: du kan söka hos vilken privatlångivare som helst, och du ska jämföra på exakt samma sätt som för alla andra blancolån, alltså på effektiv ränta för ditt belopp och din löptid.

Tabellen nedan samlar sex banker och två låneförmedlare vars maxbelopp räcker för en kontantinsats i normal storleksordning. Sorteringen är lägsta annonserade nominella ränta, aldrig ersättning. Från-räntan är ett golv och inte ett pris: enligt Finansinspektionens kartläggning Svenska konsumtionslån från 17 november 2025 låg medianräntan på nya blancolån utbetalda 2024 på 9 % hos storbankerna och 10 % hos nischbankerna. Vad just du erbjuds avgörs av kreditprövningen.

Låneförmedlarna står med som egna rader. En låneförmedlare lånar inte ut egna pengar utan skickar din ansökan vidare till flera banker och visar dig svaren, så spannet i deras rad beskriver de anslutna långivarnas villkor och inte ett eget pris. Finansinspektionen beskriver avvägningen så här: förmedling gör att låntagaren kan få erbjudanden från flera olika långivare, och ofta tar förmedlaren bara in en kreditupplysning, men förmedling kan göra lånet dyrare eftersom förmedlaren ska ha en provision.

Att bara ta in en kreditupplysning är värt mer här än vid ett vanligt privatlån. Du ska ändå göra en kreditansökan för bolånet inom kort, och ju färre förfrågningar som ligger i din upplysning när bolånebanken tittar, desto renare ser bilden ut. Vill du se hela privatlånsmarknaden i stället för urvalet ovan finns den i vår genomgång av privatlån, och strategin för att pressa priset i guiden om privatlån med låg ränta.

Får du låna till kontantinsatsen?

Ja. Det finns ingen regel i svensk rätt som säger att kontantinsatsen måste vara sparad. Missförståndet uppstår för att bolånetaket ofta beskrivs som ett krav på eget kapital, vilket det inte är. Enligt 4 § lagen (2026:226) om begränsning av bostadskrediter ska kreditgivaren se till att belåningsgraden blir högst 90 % när en bostadskredit lämnas. Regeln träffar alltså lånet med säkerhet i bostaden. Hur du löser de återstående 10 % är inte reglerat.

Två saker begränsar dig i praktiken i stället. Den första är kreditprövningen enligt 12 § konsumentkreditlagen: långivaren ska pröva om du har ekonomiska förutsättningar att fullgöra åtagandet, och krediten får beviljas endast om du har det. Den prövningen görs två gånger, en gång av privatlångivaren och en gång av bolånebanken, och den andra gången ligger privatlånet redan i kalkylen.

Den andra är bolånebankens egen policy. Bankerna är inte skyldiga att bevilja bolån till någon, och flera ställer frågan rakt ut i ansökan om insatsen är lånad. Det finns banker som accepterar en lånad insats om kalkylen håller, och banker som säger nej på principiell grund. Det är därför ordningen mellan ansökningarna spelar roll, och den går vi igenom längre ner.

Kontantinsatsen: hur mycket pengar behöver du?

Kontantinsatsen är den del av köpeskillingen som inte finansieras med bolånet. Den är alltså inte ett fast belopp utan en andel, och den växer med bostadspriset. Det är också skälet till att tröskeln känns hårdare i storstäderna än siffran 10 % antyder: andelen är densamma överallt, men kronbeloppet är det inte.

Bolånetaket och 10-procentsregeln

Bolånetaket infördes 2010 av Finansinspektionen. Motivet var inte att skydda bankerna, som har pant i bostaden och sällan förlorar pengar på svenska bolån, utan att bromsa en utveckling där hushållen tog allt större lån i förhållande till bostadens värde. Sedan 1 april 2026 står taket i lag och ligger på 90 %. Bufferten mot prisfall finns kvar men är tunnare än förut: med det tidigare taket på 85 % tålde en nybliven bostadsägare ett prisfall på tio procent utan att skulden översteg bostadens värde, med 90 % gör den inte det.

Räknesättet är enkelt. Taket avser belåningsgraden, alltså bolåneskulden delat med bostadens marknadsvärde. Vid ett köp är marknadsvärdet normalt köpeskillingen, eftersom priset satts på en öppen marknad. Ett bolån på 90 % av priset lämnar 10 % kvar, och de 10 procenten är kontantinsatsen.

Två detaljer avgör om din kalkyl håller. Den första är att banken gör en egen värdering. Betalar du över vad banken bedömer som marknadsvärde räknas taket på bankens värde, inte på ditt pris, och då blir din faktiska insats större än 10 %. Det inträffar i heta budgivningar. Den andra är att kontantinsatsen inte är den enda kostnaden vid tillträdet: vid husköp tillkommer lagfart och eventuella nya pantbrev, vid köp av bostadsrätt en överlåtelseavgift enligt föreningens stadgar, och i båda fallen flyttkostnader. Räkna med de posterna separat.

Handpenning och kontantinsats är inte samma sak

Det här är den vanligaste begreppsförväxlingen i hela bostadsaffären, och den kostar pengar när den leder till att man lånar fel belopp vid fel tidpunkt.

Handpenningen betalas i anslutning till att köpekontraktet skrivs på, normalt till mäklarens klientmedelskonto, och är både en delbetalning av priset och en säkerhet för att du fullföljer köpet. Vanligast är 10 % av köpeskillingen, men beloppet följer av kontraktet och inte av någon lag. Vid köp av fast egendom regleras köpekontraktets form i 4 kap. jordabalken, och villkoren om handpenning skrivs in där. Hoppar du av köpet utan giltigt förbehåll riskerar du handpenningen och därtill skadestånd.

Kontantinsatsen är hela den del av priset som du betalar utanför bolånet, alltså minst 10 %. Resten regleras vid tillträdet, när bolånet betalas ut och slutlikviden görs upp. Handpenningen är en del av kontantinsatsen och inte något som kommer utöver den.

Här får höjningen av bolånetaket en praktisk följd som är lätt att missa. Så länge minsta insats var 15 % och handpenningen 10 % fanns alltid en rest kvar att betala vid tillträdet. Nu sammanfaller de två beloppen när du köper med minsta möjliga insats: på en bostad för 2 000 000 kr är både handpenningen och hela kontantinsatsen 200 000 kr, och ingenting av insatsen återstår till tillträdet. Lägger du en större insats än 10 % uppstår resten igen, och då är det bara den delen som skjuts fram.

Praktiskt betyder det att hela pengabehovet utanför bolånet i normalfallet infaller redan inom några dagar från kontraktsskrivningen, inte vid tillträdet två till tre månader senare. Ett kontantinsatslån måste alltså vara utbetalt före handpenningen, och det gäller numera hela beloppet och inte bara en del av det. Ordet handpenningslån används om två olika saker: dels ett kortfristigt banklån som löses när bolånet betalas ut, dels privatlån som marknadsförs mot samma behov. Skillnaden går vi igenom i förklaringen av handpenning.

Så mycket blir insatsen i kronor

Tabellen räknar om procenten till belopp. De två kolumnerna längst till höger visar vad samma bostad hade krävt i insats före 1 april 2026, så att du ser hur mycket regeländringen faktiskt flyttade tröskeln.

Lägg märke till att lånebehovet krympte med en tredjedel över hela tabellen, men att bolånet växte lika mycket. Du lånar alltså inte mindre totalt, du flyttar en del av skulden från det dyra lånet utan säkerhet till det billiga med säkerhet. Räkna igenom hela affären innan du bestämmer lånebeloppet, och kontrollera om du behöver låna alls nu när tröskeln ligger lägre. Vill du testa hur bolånedelen ser ut vid olika priser finns bolånekalkylatorn, och för kontantinsatslånets månadskostnad finns lånekalkylatorn.

Vad kostar ett kontantinsatslån?

Priset styrs av tre saker: räntan, avgifterna och löptiden. Räntan sätts individuellt efter kreditprövning och du kan påverka den bara delvis. Löptiden väljer du själv, och den slår hårdare på totalkostnaden än de flesta tror.

Utgångspunkten för alla exempel nedan är 7,51 %, SCB:s genomsnittsränta på nya och omförhandlade konsumtionslån i juni 2026. Det är en rimlig referenspunkt men inte en prognos för ditt eget erbjudande: Finansinspektionens kartläggning visar att medianen på faktiskt utbetalda blancolån låg på 9 respektive 10 % under 2024, alltså över snittet i SCB:s statistik.

Räkneexempel: månadskostnad på 5, 10 och 12 år

Tabellen visar månadsbetalning och total räntekostnad för fyra vanliga insatsstorlekar, räknat med annuitet, 7,51 % nominell ränta och utan avgifter. Löptiderna är valda efter vad som faktiskt förekommer: enligt Finansinspektionens kartläggning var medianlöptiden 9 år för blancolån mellan 100 000 och 250 000 kr och 12 år för lån från 250 000 kr och uppåt.

Läs raderna vågrätt först. På 225 000 kr sänker du månadsbetalningen med 2 133 kr genom att gå från 5 till 12 år, men den totala räntekostnaden växer från 45 600 kr till 117 100 kr. Du betalar alltså 71 500 kr extra för att månadsbeloppet ska se lättare ut. Det mönstret är inte teoretiskt: enligt Finansinspektionens kartläggning hade ungefär hälften av blancolånen över 50 000 kr en återbetalningskvot över 150 %, alltså mer än halva lånebeloppet i ränta och avgifter utöver kapitalet.

Det finns ett skäl att ändå välja en längre löptid på just ett kontantinsatslån, och det är att månadsbetalningen belastar bolånebankens kalkyl. En hög månadskostnad på privatlånet äter direkt av utrymmet för bolånet. Avvägningen blir alltså inte bara kort löptid mot låg totalkostnad, utan också mot hur stort bolån du behöver få beviljat. Vi återkommer till den avvägningen i avsnittet om bankens kalkyl.

Jämför på effektiv ränta, inte på från-räntan

Den nominella räntan är räntesatsen på skulden. Den effektiva räntan är lånets totala kostnad omräknad till en årlig ränta på kreditbeloppet, med avgifter och betalningsplan inräknade. Det är den effektiva räntan som är jämförbar mellan två erbjudanden.

Två avgifter påverkar. Uppläggningsavgiften tas ut en gång och får enligt 19 c § konsumentkreditlagen inte överstiga 1 % av prisbasbeloppet, alltså 592 kr under 2026. Aviavgiften tas ut varje månad och har inget tak alls. Den senare är den som förtjänar uppmärksamhet på ett lån som ska ligga i tolv år: 60 kr per månad i 144 månader blir 8 640 kr, mer än fjorton gånger uppläggningsavgiftens tak. Kontrollera om aviavgiften försvinner vid autogiro eller e-faktura.

Två tak begränsar dessutom vad lånet får kosta. Krediträntan får enligt 19 a § inte överstiga räntelagens referensränta plus 20 procentenheter, och referensräntan är 2,00 % för perioden 1 juli till 31 december 2026, vilket ger ett tak på 22,00 %. Enligt 19 b § får kostnaderna för krediten inte överstiga kreditbeloppet, så du kan aldrig behöva betala tillbaka mer än dubbelt så mycket som du lånade. Observera att räntetaket träffar den nominella räntan. Den effektiva räntan kan lagligen ligga högre när avgifter räknas in.

En låneförmedlare är ett sätt att få flera bud på en ansökan. Lendo anger på lendo.se att tjänsten förmedlar och samlar lån upp till 800 000 kr (hämtat 3 augusti 2026). Vår genomgång av tjänsten finns i omdömet om Lendo. Väg det mot vad Finansinspektionen skriver: förmedling kan göra lånet dyrare, eftersom förmedlaren ska ha en provision. Jämför buden mot räntorna i tabellen ovan innan du skriver på, och jämför på effektiv ränta för samma belopp och samma löptid.

Så fungerar ett kontantinsatslån steg för steg

Från långivarens sida är det här en helt vanlig kreditansökan. Från din sida är det ett moment i en bostadsaffär med fasta datum, och det är kombinationen som gör att ordningen spelar roll.

Privatlån utan säkerhet är det vanligaste sättet

Ett blancolån är ett lån där långivaren inte har någon pant. Blancolån, konsumtionslån och privatlån betyder i praktiken samma sak: blanco är branschens och Finansinspektionens term, SCB kallar det konsumtionslån i sin finansmarknadsstatistik, och långivarna själva marknadsför privatlån. Att lånet saknar säkerhet är hela förklaringen till prisskillnaden mot bolånet, och till att prövningen är hårdare.

Pengarna är inte öronmärkta. Du anger normalt ett ändamål i ansökan, men ingen kontrollerar i efterhand vad de gick till, och långivaren tar ingen pant i bostaden du köper. Bostadsköp är ett vanligt angivet ändamål och det finns ingen anledning att uppge något annat. Tvärtom: en långivare som vet att lånet ska gå till en kontantinsats kan matcha löptid och belopp mot affären.

Utbudet ligger på ungefär 10 000 till 700 000 kr och löptider från 1 till 15 år på den svenska marknaden, vilket räcker för de flesta kontantinsatser. Mer om produkten och vad som styr prissättningen finns i vår genomgång av lån utan säkerhet.

Från ansökan till pengar på kontot

Tajmingen mot bostadsaffären

Bostadsaffären har två betalningstillfällen och en kreditupplysningshistorik som bolånebanken läser. Båda spelar roll för när du ska ansöka.

Betalningsmässigt ser en normal affär ut så här: budgivningen avslutas, köpekontraktet skrivs inom kort därefter, handpenningen betalas inom några dagar från kontraktet, och tillträdet sker ofta två till tre månader senare. Tiden mellan kontrakt och tillträde sätts i kontraktet och kan vara både kortare och längre. Det är först vid tillträdet bolånet betalas ut.

Kreditmässigt är rekommendationen den omvända mot vad många gör. Skaffa lånelöftet först, ansök om kontantinsatslånet när du vet att du behöver det, och håll ansökningarna samlade i tiden i stället för utspridda över flera månader. Många kreditförfrågningar i upplysningen ser ut som ett hushåll som söker pengar överallt, och den bilden vill du inte ha när bolånebanken gör sin slutliga prövning inför tillträdet.

Ett förbehåll är värt att känna till: lånelöftet är inte bindande för banken. Det gäller under förutsättning att uppgifterna du lämnat stämmer, att din ekonomi inte förändrats och att banken godtar bostaden som säkerhet. Ett nytt privatlån mellan lånelöftet och tillträdet är en sådan förändring, och banken kan pröva om ärendet.

Är det smart att låna till kontantinsatsen?

Frågan har inget generellt svar, men den har ett räknebart svar i det enskilda fallet. Den ekonomiska kostnaden är känd på förhand: räntegapet mellan nya konsumtionslån och nya bolån var cirka 4,6 procentenheter i juni 2026 enligt SCB, och på insatslånet finns inget ränteavdrag. Det som ska vägas mot den kostnaden är svårare att sätta siffror på, och därför ska du sätta siffror på det du kan.

Fördelar och nackdelar

Två lån samtidigt: hela månadskostnaden

Det som saknas i de flesta jämförelser är summan. Här är ett genomräknat exempel på en bostad för 2 000 000 kr där hela kontantinsatsen lånas.

• Bolån 1 800 000 kr till 2,87 %, SCB:s snitt för nya bolån i juni 2026. Ränta: 4 305 kr per månad.
• Amortering. Belåningsgraden är 90 %, alltså över 70 %, vilket enligt amorteringstrappan i lagen om begränsning av bostadskrediter ger 2 % av lånebeloppet per år: 36 000 kr, alltså 3 000 kr per månad.
• Kontantinsatslån 200 000 kr till 7,51 % på 10 år: 2 375 kr per månad i ränta och amortering.

Summan blir 9 680 kr per månad före skattereduktion. Hade insatsen varit sparad hade motsvarande kostnad varit 7 305 kr per månad. Kontantinsatslånet kostar alltså 2 375 kr per månad, vilket är mer än vad många räknar med när de tänker på det som ett tillägg till boendekostnaden.

Skattereduktionen ändrar bilden något, men bara på bolånedelen. Bolåneräntan på 51 660 kr per år ger 30 % i skattereduktion, alltså 15 498 kr per år eller cirka 1 292 kr per månad. Privatlåneräntan ger ingenting. Nettokostnaden landar då på cirka 8 388 kr per månad. Lägg därtill driftskostnader och avgift till bostadsrättsföreningen, som inte ingår i något av beloppen ovan.

Två saker är värda att notera i exemplet. Amorteringen är inte en kostnad i ekonomisk mening, den är ett sparande som bygger eget kapital, men den måste finnas i kassaflödet varje månad. Och räntan på 2,87 % är dagens nivå: styrräntan är 1,75 % och har varit oförändrad sedan 1 oktober 2025, men Riksbankens räntebana i den penningpolitiska rapporten från juni 2026 lutar svagt uppåt. Notera också att ett bolån på 90 % av priset ger sämre förhandlingsläge än ett på 85 %: rabatten trappas efter belåningsgrad, så det höjda taket kan kosta något i ränta. Räkna igenom exemplet med ett par procentenheter högre bolåneränta innan du bestämmer dig. Aktuella nivåer per bank finns i vår genomgång av bolåneräntor.

När du hellre bör spara eller vänta

Det finns lägen där svaret är att avstå, och de går att känna igen på förhand.

När kalkylen bara går ihop på papperet. Klarar du de 9 680 kr i exemplet ovan men ingenting mer, är marginalen borta. En räntehöjning på två procentenheter på bolånet motsvarar cirka 3 000 kr per månad vid ett lån på 1 800 000 kr. Ett hushåll utan buffert för det ska inte lägga ett privatlån ovanpå.

När inkomsten är osäker på kort sikt. Provanställning, planerad föräldraledighet eller ett nystartat företag gör att kassaflödet kan ändras inom lånets första år. Kontantinsatslånet är då det åtagande som ligger sämst till, eftersom det har högst ränta och kortast löptid av de två.

När sparandet är nära mållinjen. Saknas 50 000 kr av 300 000 kr är lånet ett annat beslut än om det saknas 250 000 kr. Räkna på hur många månader som återstår med ditt nuvarande sparande och ställ det mot räntekostnaden. Tolv månaders väntan kostar ingen ränta alls.

Är situationen den att ekonomin redan är ansträngd är rätt instans inte en ny kredit. Kommunens budget- och skuldrådgivning är kostnadsfri och du behöver inte ha skulder hos Kronofogden för att få hjälp. Du hittar din kommuns rådgivning via Hallå konsument. Finera jämför lån och ger inga finansiella råd.

Krav för att få låna till kontantinsatsen

Kraven är desamma som för ett vanligt privatlån, med skillnaden att du kommer att prövas en andra gång av bolånebanken kort därefter. Det är den andra prövningen som gör att den första bör göras med marginal.

Ålder, inkomst och kreditvärdighet

Långivarna sätter sina egna gränser inom ramen för kreditprövningskravet i 12 §. Det som återkommer är en nedre åldersgräns över 18 år, ett krav på taxerad eller styrkt inkomst, folkbokföring i Sverige och frånvaro av aktiva betalningsanmärkningar. Nivåerna varierar mellan långivare och står i respektive villkor. Vi publicerar inga exakta inkomstgränser här, eftersom de ändras löpande och skiljer sig åt även inom samma bank beroende på lånebelopp.

Det som väger tyngst är sällan en enskild gräns utan förhållandet mellan lånebeloppet och inkomsten. En kontantinsats är ett stort blancolån i sammanhanget: det genomsnittliga nya blancolånet per kund var 87 400 kr under 2024 enligt Finansinspektionen, medan en insats på en bostad för 2 000 000 kr är 200 000 kr. Du söker alltså i den övre delen av marknaden, där prövningen är noggrannare och där långivarens marginalkrav är högre.

Så räknar banken på ditt utrymme

KALP, kvar att leva på, är den kalkyl de flesta långivare använder för att tillämpa 12 §. Den saknar legaldefinition. Det finns ingen myndighetsfastställd mall, bara branschpraxis: inkomster minus boendekostnad, minus kostnader för befintliga lån och skulder, minus schabloniserade levnadskostnader för hushållets storlek. Överskottet ska täcka det nya lånets månadskostnad med marginal.

För bolånet räknar banken dessutom med en kalkylränta som ligger betydligt över den ränta du faktiskt betalar, för att kontrollera att du klarar en uppgång. Det är därför ett lånelöfte nästan alltid ger ett lägre belopp än vad dagens räntenivå skulle motivera.

Mekaniken är enkel men sällan utskriven. När privatlånets månadsbetalning på till exempel 3 563 kr dras av i KALP-kalkylen minskar överskottet med samma belopp. Bolåneutrymmet räknas sedan fram från det överskottet med bankens kalkylränta, som är högre än marknadsräntan. Effekten blir att varje hundralapp i privatlånekostnad tar bort mer än en hundralapp i bolåneutrymme. Det är samma logik som gör att en kort löptid på insatslånet, som ger en hög månadsbetalning, kan sänka det bolån du beviljas.

Slutsatsen är obekväm men praktisk: låna inte mer än du behöver till insatsen, och räkna igenom hur löptiden på insatslånet påverkar bolånet innan du väljer den. Du kan testa hur kalkylen ser ut för ditt hushåll i KALP-kalkylatorn.

Med betalningsanmärkning eller utan fast anställning

Ingen av situationerna är utestängd i lag, men båda gör prövningen svårare, och det är värt att ta in att den svåra prövningen kommer två gånger.

Med en aktiv betalningsanmärkning är sannolikheten låg för både privatlånet och bolånet. Vissa långivare prövar ansökningar trots en äldre anmärkning om ekonomin i övrigt är stabil, normalt till högre ränta, och vad de tittar på i stället går vi igenom i guiden om lån med betalningsanmärkning. Får du avslag på grund av uppgifter ur en extern databas har du enligt 13 § konsumentkreditlagen rätt att få veta det och vilken databas som använts.

Utan fast anställning är läget ett annat. Vid vikariat, timanställning eller säsongsarbete är det vanligt att långivaren utgår från ett genomsnitt över en längre period i stället för senaste lönebeskedet. Som egenföretagare bedöms du normalt på taxerade inkomster, vilket gör att ett nystartat bolag väger lätt även om kassaflödet är gott. Bolånebanken gör en egen och ofta strängare bedömning av samma inkomst, så ett ja på privatlånet är ingen indikation på att bolånet går igenom.

Räntan på ett kontantinsatslån är individuell och sätts efter kreditprövning. Ett konkret bud gör att du kan räkna på hela boendekostnaden med rätt siffror i stället för med ett antagande, och det är den summan bolånebanken kommer att räkna på. Kom ihåg att en ansökan normalt leder till en kreditupplysning, och att den syns för bolånebanken. Ansök när du vet vilket belopp du behöver, inte för att undersöka marknaden.

Kontantinsatslånet och ditt bolån

De två lånen prövas av olika långivare men lever i samma hushållsekonomi. Den här sektionen handlar om hur de påverkar varandra, vilket är det som avgör om affären går ihop.

Ta lånelöftet först, privatlånet sist

Ordningen är inte en smaksak. Lånelöftet talar om hur stort bolån banken preliminärt kan bevilja, och därmed hur stor kontantinsatsen faktiskt blir. Ansöker du om privatlånet först vet du inte vilket belopp du behöver, och du har dessutom ett nytt lån i kalkylen när bolånet prövas.

Ett lånelöfte gäller normalt under en begränsad tid och är villkorat. Det förutsätter att uppgifterna stämmer, att din ekonomi inte förändras väsentligt och att banken godtar den specifika bostaden som säkerhet. Skulle du ta ett privatlån efter att löftet lämnats kan banken pröva ärendet på nytt. Hela processen, från vilka underlag banken vill se till hur länge löftet gäller, går vi igenom i guiden om lånelöfte. Vilken bank som ger bäst villkor på själva bolånet jämför du i bolånejämförelsen.

Berätta för banken att insatsen är lånad

Det här är den fråga där skillnaden mellan att göra rätt och att chansa är störst.

Banken ser lånet ändå. Ett nyupptaget privatlån syns i kreditupplysningen, och en utbetalning på flera hundra tusen kronor till ditt konto syns i den kontohistorik banken ofta begär in. Frågan är alltså inte om det upptäcks utan när, och den sämsta tidpunkten är dagarna före tillträdet, när du redan är bunden av köpekontraktet.

Konsekvenserna av att lämna oriktiga uppgifter i en kreditansökan är dessutom av annat slag än en avslagen ansökan. Lånelöftet kan dras tillbaka, banken kan avstå från att betala ut bolånet, och du står kvar med ett köpekontrakt du inte kan fullfölja. Då riskerar du handpenningen och skadestånd till säljaren.

Gör i stället tvärtom: ta upp det tidigt, i samband med lånelöftet, och ha svaret klart på hur lånet ser ut. Belopp, ränta, löptid, månadsbetalning och en plan för hur det ska lösas. En bank som får uppgiften i förväg kan räkna in den och lämna ett besked du kan lita på. En bank som får den i efterhand kan bara reagera.

Vad bolånedelen kostar

Eftersom kontantinsatslånet bara är en del av finansieringen behöver du priset på den andra delen för att kunna räkna på helheten. Tabellen nedan visar bankernas skyltade listränta och den snittränta bankens kunder faktiskt betalade den senast redovisade månaden. Skillnaden mellan kolumnerna är hela poängen: nästan ingen betalar listräntan, och en jämförelse som bara visar den säger inget om vad ett bolån kostar.

Ett förbehåll gäller särskilt i den här situationen. Rabatten på bolånet förhandlas fram i det enskilda fallet, och två av de faktorer bankerna väger in är belåningsgraden och hur mycket av din ekonomi du samlar hos banken. Köper du med minsta möjliga kontantinsats hamnar du på 90 % belåningsgrad, alltså i den sämsta rabattklassen. Ett lånat insatsbelopp kan därför indirekt göra även bolånet dyrare än om du hade haft mer eget kapital. Aktuella nivåer och hur förhandlingen går till finns i vår genomgång av bolåneräntor.

Amorteringskrav och skuldkvot när du har två lån

Amorteringskravet följer sedan 1 april 2026 av lagen (2026:226) om begränsning av bostadskrediter. Trappan är kopplad till belåningsgraden: ett nytt bolån över 70 % av bostadens värde ska amorteras med minst 2 % av lånebeloppet per år, mellan 50 och 70 % med minst 1 %, och under 50 % finns inget krav. Högre än 2 % kan kravet inte bli. Det tidigare skärpta amorteringskravet, ett tillägg på 1 procentenhet för den vars bolåneskulder översteg 4,5 gånger bruttoårsinkomsten, är avskaffat.

Det betyder inte att skuldkvoten slutat spela roll. Den styr inte längre amorteringskravet, men bankerna använder den fortfarande som eget riskmått i kreditprövningen, och där räknas hela din skuldbild. Ett privatlån till kontantinsatsen ingår inte i belåningsgraden, som är det mått lagen använder, men det ingår fullt ut i bankens KALP-kalkyl, och det är den som avgör hur stort bolån du beviljas. Att lånet inte påverkar amorteringstrappan betyder alltså inte att det är osynligt för banken.

Effekten av att köpa med minsta insats blir konkret: belåningsgraden hamnar på 90 %, alltså över 70 %, vilket ger 2 % amortering per år. På ett bolån på 1 800 000 kr är det 36 000 kr per år eller 3 000 kr per månad. Hade insatsen varit 30 % hade belåningsgraden legat på 70 % och kravet halverats till 1 %. Insatsens storlek styr alltså inte bara bolånets storlek utan också hur snabbt du måste betala av det. Regelverket i sin helhet, inklusive undantagen och möjligheten att pausa amorteringen, behandlas på vår sida om amorteringskravet.

Fler sätt att ordna kontantinsatsen

Privatlånet är det vanligaste sättet men inte det enda, och de tre alternativen nedan är billigare i tur och ordning. Det lönar sig att gå igenom dem innan du ansöker.

Låna en del och spara resten

Det är sällan ett binärt val. Har du 150 000 kr sparat av en insats på 300 000 kr är lånebehovet 150 000 kr, vilket enligt tabellen ovan kostar 1 782 kr per månad på 10 år i stället för 3 563 kr. Halva lånet ger halva månadskostnaden och halva belastningen i bankens kalkyl.

Kombinationen har också en tidsdimension, men den blev snävare när taket höjdes. Vid minsta möjliga insats sammanfaller handpenningen med hela kontantinsatsen, så det finns ingen rest kvar att lösa fram till tillträdet. Först om du lägger en insats större än 10 % uppstår ett belopp som kan täckas av sparande under de två till tre månaderna mellan kontrakt och tillträde. Ett litet lån under kort tid är en helt annan sak än ett stort lån under tolv år, både i kostnad och i vad banken ser.

Vissa långivare tillämpar dessutom minimibelopp på privatlån, och riktigt små lån kan bli dyra i förhållande till beloppet eftersom uppläggningsavgiften slår igenom hårdare. Räkna på effektiv ränta även när beloppet är litet.

Hjälp från föräldrar: gåva, lån eller medlåntagare

De tre formerna ser lika ut i plånboken men är helt olika för banken, och det är därför de ska hållas isär.

Gåva. Gåvoskatten är avskaffad i Sverige, så en gåva till kontantinsatsen är skattefri för dig som mottagare. Banken vill normalt se ett gåvobrev som visar att pengarna inte ska betalas tillbaka, eftersom en gåva inte belastar din kalkyl medan ett lån gör det. Två saker är värda att reglera i gåvobrevet: om gåvan ska utgöra förskott på arv, och om den ska vara mottagarens enskilda egendom, vilket påverkar en framtida bodelning. Ger föräldrar till flera barn kan en gåva till ett av dem påverka arvsfördelningen om inget annat anges.

Familjelån. Ska pengarna betalas tillbaka är det ett lån och bör dokumenteras med ett skuldebrev enligt lagen (1936:81) om skuldebrev. Skriv ned belopp, ränta eller räntefrihet, återbetalningsplan och vad som händer om någon part avlider. Banken kommer att räkna in återbetalningen i din kalkyl om det finns ett åtagande, så var beredd att visa handlingen. Ett odokumenterat familjelån som banken uppfattar som en gåva är samma problem som ett dolt privatlån.

Medlåntagare. Att en förälder går in som medlåntagare på bolånet stärker kalkylen, eftersom prövningen då görs på två hushålls inkomster. Priset är att medlåntagaren blir solidariskt betalningsansvarig: banken kan kräva hela skulden av vem som helst av er, oavsett vad ni kommit överens om sinsemellan. Lånet syns i bådas kreditbild och tar utrymme från bådas framtida lån, och att ta bort en medlåntagare senare kräver bankens godkännande och en ny kreditprövning.

Överbryggningslån när du redan äger

Äger du redan en bostad som ska säljas uppstår ofta ett glapp: du tillträder den nya bostaden innan pengarna från försäljningen av den gamla har kommit in. Ett överbryggningslån, ibland kallat brygglån, löser precis det. Banken lånar ut mot säkerhet i den bostad du ska sälja, lånet är kortfristigt och löses när köpeskillingen betalas ut.

Två egenskaper skiljer det från ett kontantinsatslån. Det har säkerhet, vilket normalt ger en lägre ränta än ett blancolån. Och det är tänkt att leva i månader, inte år, så villkoren är utformade för en kort period. Vad som återstår efter försäljningen är dessutom vanligen tillräckligt för hela insatsen, vilket gör att inget privatlån behövs. Har du redan en bostad ska överbryggningslån därför prövas före ett blancolån. Mer om ordningen när du byter bostad finns i guiden om att flytta bolånet.

Undvik däremot att räkna med en försäljningsintäkt du inte har säkrat. Ett kontrakt på den gamla bostaden är ett annat underlag än en förhoppning om ett pris, och banken skiljer på de två.

Bli av med kontantinsatslånet snabbare

Ett kontantinsatslån är inte tänkt att ligga kvar hela löptiden. Det är den delen av planen som nästan aldrig beskrivs, trots att det är där en stor del av totalkostnaden kan sparas in.

Omvärdera bostaden och baka in lånet i bolånet

Grundidén är enkel. Belåningsgraden faller av två skäl: du amorterar, och bostaden kan stiga i värde. När belåningsgraden sjunkit tillräckligt finns utrymme att utöka bolånet och lösa privatlånet med de pengarna. Du byter då en ränta i storleksordningen 7,51 % mot en i storleksordningen 2,87 %, med SCB:s junisiffror 2026 som referens, och får dessutom tillbaka rätten till skattereduktion på räntan eftersom lånet nu har säkerhet.

Räkna dock inte med samma gräns som vid köpet. En utökning är ett tilläggslån, och enligt 5 § lagen om begränsning av bostadskrediter får belåningsgraden efter en utökning vara högst 80 %. Taket på 90 % gäller bara när bolånet lämnas första gången. Skillnaden är avgörande för planen: du behöver komma ner till 80 % innan insatslånet kan bakas in, inte till 90 %.

Det finns också en regel som styr när en ny värdering får användas. Enligt 13 § samma lag får en ny värdering av bostaden ligga till grund för belåningsgraden högst vart femte år, om inte värdet har ändrats väsentligt av någon annan anledning än den allmänna prisutvecklingen, till exempel en omfattande renovering. Regeln finns för att hushåll inte ska kunna räkna bort kravet genom upprepade värderingar i en stigande marknad.

Praktiskt betyder det att strategin är ett par år bort, inte ett par månader. Planera för det: välj en löptid på insatslånet som du klarar, men var beredd att lösa lånet i förtid. Räkna också med att banken gör en ny kreditprövning när bolånet utökas, och att den nya belåningsgraden avgör vilket amorteringskrav som gäller. Hur en utökning går till i praktiken beskriver vi i guiden om att utöka bolånet.

Extraamortera, det kostar ingenting

32 § konsumentkreditlagen är kort och tydlig:

Konsumenten har rätt att betala sin skuld till kreditgivaren före den avtalade förfallotiden.

Rätten kan inte avtalas bort, oavsett vad villkoren säger. 36 § reglerar priset: har lånet rörlig ränta har långivaren ingen rätt till ränteskillnadsersättning alls, och praktiskt taget alla svenska privatlån har rörlig ränta. Att lösa ett kontantinsatslån i förtid, helt eller delvis, är alltså i regel gratis.

Prioritera lånet med högst ränta. Har du både ett bolån på 2,87 % och ett privatlån på 7,51 % ger varje extra tusenlapp mer än dubbelt så mycket effekt på privatlånet, och skillnaden är i praktiken ännu större eftersom bolåneräntan ger skattereduktion medan privatlåneräntan inte gör det. Undantaget är om amorteringskravet på bolånet är bindande i kassaflödet, för det är ett åtagande du inte kan välja bort.

Ett tredje spår är att refinansiera privatlånet till lägre ränta när din ekonomi har stabiliserats efter köpet. Ett år med prickfri betalningshistorik och etablerad boendekostnad är ett annat underlag än en ansökan mitt i en flytt. Hur en omläggning räknas hem, och när den bara flyttar kostnaden framåt, går vi igenom i guiden om att samla lån och krediter.

Så har vi jämfört kontantinsatslånen

Vi publicerar modellen så att du kan räkna efter. Vikterna summerar till 100 %, och ersättning från långivare ingår inte som kriterium och påverkar aldrig ordningen i tabellen.

Modellen är anpassad efter vad ett kontantinsatslån faktiskt är. Maxbeloppet väger tyngre här än i en vanlig privatlånsjämförelse, eftersom en långivare med attraktiv från-ränta men ett tak på 200 000 kr inte löser en insats på 450 000 kr. Möjligheten att lösa lånet i förtid utan kostnad väger också tyngre, eftersom planen för de flesta är att baka in lånet i bolånet när belåningsgraden tillåter det.

Räntor, avgifter och villkor hämtas från långivarnas egna webbplatser och prislistor och kontrolleras av redaktionen innan de publiceras. Datumet i tabellen visar när uppgifterna senast stämdes av. Marknadsdata hämtas från SCB, Riksbanken och Finansinspektionen, och regelverket direkt från lagtexten. Varje siffra i brödtexten har en källa i listan längst ner. Hela vår metod finns beskriven på sidan om hur vi rankar, och hur vi finansieras på sidan om hur vi tjänar pengar.

Vi sätter inga stjärnbetyg på långivare utifrån kundomdömen vi inte samlat in själva, och vi publicerar inga utmärkelser. Det vi kan belägga publicerar vi. Det vi inte kan belägga utelämnar vi.

Vanliga frågor om att låna till kontantinsats