Bolånekalkylator 2026 – räkna ut vad ditt bolån kostar per månad

Räkna ut din boendekostnad direkt

En bolånekalkyl består av tre poster som betalas samma dag varje månad: räntan på skulden, amorteringen och driften av bostaden. Kalkylatorn räknar alla tre, och den räknar dessutom ut vilket amorteringskrav som gäller för just dina siffror i stället för att låta dig gissa. Dra i reglagen så uppdateras resultatet medan du håller i dem.

Resultatet är en uppskattning, inte ett besked. Räntan sätts individuellt av banken efter kreditprövning och beror bland annat på belåningsgraden, hur mycket du samlar hos banken och på vad du själv förhandlar fram.

Jämför räntan innan du väljer bank

Räntan är den enda posten i kalkylen som du kan förhandla om, och den är den enda som skiljer sig mellan banker för exakt samma lån. Därför är jämförelsen inte ett steg efter kalkylen utan en del av den: byter du ut räntan i reglaget ovan mot en nivå du faktiskt kan få, ändras hela månadsbudgeten.

Tabellen nedan visar listränta och snittränta i varsin kolumn, och det är en viktig skillnad. Listräntan är bankens skyltade pris. Snitträntan är vad bankens kunder faktiskt betalade den månad banken senast rapporterade. Nästan ingen betalar listräntan, så en jämförelse som bara visar den säger ingenting om vad ett bolån kostar.

Använd snitträntekolumnen som riktmärke när du fyller i kalkylatorn, inte listräntan och inte den lägsta siffran i bankens marknadsföring. Aktuella nivåer per bindningstid följer vi löpande på sidan om bolåneräntor, och en bredare genomgång av villkor och krav finns i vår jämförelse av bolån. Har du redan ett bolån är det samma tabell du använder för att avgöra om det är värt att flytta bolånet.

Så använder du kalkylatorn, steg för steg

Kalkylatorn är byggd i två steg och räknar om resultatet direkt. Du behöver inte fylla i allt: de förifyllda värdena är rimliga startpunkter som du justerar där du vet bättre.

Vad blir månadskostnaden för ditt bolån?

Formeln är enkel nog att göra i huvudet. Räntekostnaden per månad är lånebeloppet gånger räntan delat med tolv. Amorteringen är lånebeloppet gånger amorteringstakten delat med tolv. Driften lägger du på som den är. Summan är din boendekostnad före skatt.

Ett bolån är alltså inte ett annuitetslån i den mening ett privatlån är. Du betalar ränta på den skuld som finns kvar plus en amortering som styrs av regelverket, och båda posterna sjunker i takt med att skulden minskar. Det är därför en lånekalkylator för privatlån ger fel svar på ett bolån: den räknar en fast månadsbetalning över en bestämd löptid, och något sådant slutdatum finns sällan i ett bolåneavtal.

Tabellen visar räntekostnaden per månad vid tre räntenivåer, både före och efter ränteavdrag. Amortering och drift tillkommer.

Två mönster är värda att lägga märke till. Skillnaden mellan bruttokostnad och nettokostnad växer med lånet, men inte proportionellt: vid 100 000 kr i ränteutgifter per år sjunker skattereduktionen från 30 % till 21 %, vilket syns tydligt på raderna med fyra och fem miljoner. Och en procentenhet mer i ränta kostar 833 kr per månad per miljon i lån före avdrag. Det är den siffran som gör räntejämförelsen värd tiden.

Så fungerar ränteavdraget i praktiken

Ränteavdrag är egentligen fel ord. Det handlar om en skattereduktion: du drar av ränteutgifterna i inkomstslaget kapital, och underskottet ger en reduktion av din skatt med 30 % upp till 100 000 kr i ränteutgifter per år och 21 % på beloppet däröver. Källa: Skatteverkets avdragslexikon, hämtad 8 augusti 2026.

Tre saker missförstås ofta. För det första gäller brytpunkten på 100 000 kr per person, inte per lån. Två låntagare som äger bostaden tillsammans och delar på ränteutgifterna kommer alltså dubbelt så långt innan den lägre nivån slår till. För det andra betalas reduktionen inte ut varje månad, utan i skatteberäkningen. Vill du få effekten löpande får du jämka din preliminärskatt. För det tredje förutsätter reduktionen att du har skatt att reducera.

Det här är också den enskilt största skillnaden mot ett lån utan säkerhet. För privatlån är avdragsrätten helt borta från inkomstår 2026, medan lån med säkerhet i bostaden har kvar reduktionen på 30 respektive 21 %. Kalkyler som drar av skatteeffekten på ett privatlån är därför inaktuella, medan en bolånekalkyl utan avdrag överdriver kostnaden.

Glöm inte driftskostnaden

Driften är den post som oftast underskattas, eftersom den inte står i låneavtalet. För en bostadsrätt är det månadsavgiften plus hushållsel och hemförsäkring med bostadsrättstillägg. Läs årsredovisningen: ingår värme och vatten i avgiften, och har föreningen lån som kan tvinga fram en avgiftshöjning?

För en villa är listan längre. Uppvärmning, hushållsel, vatten och avlopp, sophämtning, sotning, tomtavgäld i vissa fall, villaförsäkring och en post för löpande underhåll. Ett tak, en fasad och en värmepump har alla en begränsad livslängd, och den kostnaden kommer oavsett om du budgeterat för den. De förifyllda schablonerna i kalkylatorn är just schabloner: byt dem mot siffrorna för den bostad du tittar på.

Så räknar kalkylatorn ut din amortering

Amorteringen är inte något du väljer fritt. Lagen (2026:226) om begränsning av bostadskrediter sätter ett golv utifrån hur högt bostaden är belånad, och bankerna får kräva mer men inte mindre. Kalkylatorn tillämpar reglerna automatiskt och visar både nivån och varför just den gäller för dina siffror.

Trappan har tre steg efter belåningsgrad. Skuldkvotstillägget togs bort 1 april 2026. Kravet räknas på det ursprungliga lånebeloppet och betalas varje månad.

Notera vad tabellen betyder för månadsbudgeten. Vid dagens räntenivå är amorteringen ofta större än räntan: på ett lån om 3 000 000 kr med 2,87 % ränta och 2 % amortering är räntan 7 175 kr och amorteringen 5 000 kr per månad. Amorteringen är dock inte en kostnad i egentlig mening, utan ett sparande i bostaden. Den lämnar din plånbok men minskar din skuld.

Belåningsgrad, så räknas den

Belåningsgraden är bolånet delat med bostadens marknadsvärde. Lånar du 3 000 000 kr till en bostad värd 4 000 000 kr är belåningsgraden 75 %. Bolånetaket innebär att belåningsgraden får bli högst 90 % när bolånet lämnas, vilket i praktiken sätter golvet för kontantinsatsen till 10 %. Utökas lånet senare är gränsen 80 %.

Två detaljer avgör var du hamnar. Banken räknar på sin egen värdering, inte på priset du betalade, och de skiljer sig åt i en het budgivning. Och belåningsgraden räknas om när bostaden omvärderas, vilket är vägen ner för den som vill lämna en högre nivå i trappan. Amorteringar du gjort sänker också lånet och därmed graden.

Skuldkvot, bankens andra måttstock

Skuldkvoten är dina bolån delade med hushållets bruttoårsinkomst. Tjänar hushållet 780 000 kr före skatt om året och lånar 3 500 000 kr är kvoten 4,5. Fram till 1 april 2026 styrde måttet också amorteringskravet, genom ett tillägg på 1 procentenhet vid kvoter över 4,5. Det tillägget är avskaffat. Kvar är att bankerna använder kvoten som egen intern gräns för hur mycket de över huvud taget lånar ut.

Den interna gränsen är inte publicerad och skiljer sig åt mellan banker, vilket är en av förklaringarna till att samma hushåll kan få olika besked. Ett befintligt privatlån eller billån påverkar dessutom bankens helhetsbedömning även när det inte räknas in i bolånens skuldkvot. Har du dyra krediter vid sidan av kan det vara värt att samla dem innan du söker lånelöfte.

Kan man slippa amorteringskravet?

Det finns undantag, bland annat vid nyproduktion och vid särskilda skäl som gör att banken tillfälligt kan bevilja amorteringsfrihet. Reglerna för när det gäller, hur länge och vad som händer sedan hör hemma på regelsidan: amorteringskravet förklarat. Vill du räkna på ett undantag drar du helt enkelt ner amorteringstakten i kalkylatorn och ser vad det gör med månadskostnaden.

Hur mycket får du låna?

Två gränser gäller samtidigt, och det är den lägsta av dem som avgör. Den första är bolånetaket: belåningsgraden får bli högst 90 % av bostadens värde enligt 4 § lagen (2026:226) om begränsning av bostadskrediter. Den andra är bankens bedömning av din betalningsförmåga, och den har ingen offentlig formel.

Bankerna arbetar i praktiken med två spärrar. Skuldkvoten sätter ett tak i förhållande till inkomsten, ofta uttryckt som ett antal gånger hushållets bruttoårsinkomst. Sedan prövas kalkylen mot en kalkylränta som ligger flera procentenheter över den ränta du faktiskt betalar, och det är det testet som oftast är det bindande.

Räkna själv innan du frågar. Ett hushåll med 65 000 kr i månaden före skatt har 780 000 kr i bruttoårsinkomst. Ett bolån på 3 500 000 kr ger en skuldkvot på cirka 4,5, vilket ligger nära flera bankers interna tak. Vid 75 % belåningsgrad blir amorteringen 2 % per år, alltså 5 833 kr per månad, plus 8 371 kr i ränta vid 2,87 %. Med 4 500 kr i drift landar boendekostnaden på cirka 18 700 kr i månaden före ränteavdrag.

Skillnaden mellan vad du får låna och vad du bör låna är hela poängen med att räkna själv. Banken prövar om kalkylen går ihop, inte om livet gör det. Ett lån som lämnar 3 000 kr kvar i månaden klarar kreditprövningen men tål varken en trasig värmepump eller en förälder som går ner i arbetstid.

KALP: så räknar banken på din ekonomi

KALP, kvar att leva på, är den kalkyl bankerna använder för att tillämpa kravet på kreditprövning i 12 § konsumentkreditlagen. Uppställningen är densamma nästan överallt: inkomster, minus boendekostnad vid en stressad ränta, minus kostnader för befintliga lån och krediter, minus schabloniserade levnadskostnader för hushållets storlek. Överskottet ska täcka det nya lånet med marginal.

KALP saknar legaldefinition. Det finns ingen myndighetsfastställd mall, bara branschpraxis, och varje bank sätter sina egna schabloner och sin egen kalkylränta. Två detaljer överraskar ofta: beviljade men outnyttjade kortkrediter räknas normalt som en kostnad, och studielån behandlas olika av olika banker. Testa din egen kalkyl i vår KALP-kalkylator, som räknar med stressränta i stället för med din faktiska ränta.

Stresstesta ditt bolån: klarar du en högre ränta?

Ett bolån löper i decennier, och räntan är rörlig för de flesta. Den kostnad du räknar fram i dag är därför inte den kostnad du kommer att betala hela vägen. Styrräntan är 1,75 % och har varit oförändrad sedan 1 oktober 2025, och Riksbankens räntebana i Penningpolitisk rapport juni 2026 lutar svagt uppåt. Den långsiktigt neutrala styrräntan bedöms ligga mellan 1,5 och 3 %.

Poängen med ett stresstest är inte att förutsäga räntan, utan att ta reda på hur mycket marginal din kalkyl har. Tabellen visar vad två respektive tre procentenheter gör med räntekostnaden på ett lån om 3 000 000 kr.

Lägg märke till att ränteavdraget dämpar slaget, men mindre än man tror. Bruttokostnaden stiger med 5 000 kr vid två procentenheter, nettokostnaden med 3 846 kr. Skälet är att ränteutgifterna passerar 100 000 kr per år, där skattereduktionen sjunker från 30 % till 21 %. Ju högre räntan blir, desto mindre hjälper avdraget på marginalen.

Två slutsatser att ta med sig. Räkna igenom hushållets budget på den stressade kostnaden, inte på dagens, och behåll en buffert som täcker skillnaden i minst några månader. Och binder du hela lånet på samma bindningstid får du hela omprövningen på en och samma dag, vilket är en risk i sig.

Hela kostnaden när du köper bostad

Kontantinsatsen är den kända posten. Runt den ligger engångskostnader som ska betalas i kontanter vid tillträdet och som inte går att låna till på samma villkor. Räknar du bara på kontantinsatsens golv saknas det pengar på tillträdesdagen.

Tabellen visar de vanligaste posterna för en villa som köps för 4 000 000 kr med 3 400 000 kr i lån, där 500 000 kr i nya pantbrev behöver tas ut.

Tre saker sparar pengar här. Kontrollera i fastighetsutdraget hur mycket befintliga pantbrev är värda, eftersom de följer med bostaden och gör att du bara betalar stämpelskatt på mellanskillnaden. Vid köp av bostadsrätt finns varken lagfart eller pantbrev, men däremot ofta en överlåtelseavgift till föreningen. Och lägg in försäkringen i månadsbudgeten från dag ett: banken kräver att bostaden är försäkrad för att lånet ska betalas ut.

Behöver du utöka lånet för en renovering direkt efter tillträdet är det en helt annan kalkyl än att låna utan säkerhet. Skillnaden mellan att utöka bolånet och att ta ett lån utan säkerhet var cirka 4,6 procentenheter i juni 2026, räknat på SCB:s snitträntor för nya avtal.

Vilken ränta ska du räkna med?

Frågan om att binda räntan eller ha den rörlig avgörs inte av vilken siffra som är lägst i dag. Den avgörs av hur mycket variation din månadsbudget tål. En kort bindningstid är billigare i snitt över tid, men den flyttar risken till dig.

För kalkylen spelar valet mindre roll än man tror: fyll i den ränta du kan få och stresstesta den ändå. Aktuella nivåer per bindningstid, och hur listränta och snittränta förhåller sig till varandra, följer vi på sidan om bolåneräntor.

Nästa steg: från kalkyl till lånelöfte

Kalkylen är din egen. Lånelöftet är bankens: ett förhandsbesked om hur mycket du får låna, baserat på kreditprövning och kreditupplysning, och det du behöver för att kunna buda. Löftet gäller normalt en begränsad tid och är villkorat av bankens värdering av den bostad du till slut köper.

Ordningen spelar roll. Räkna först fram din egen gräns med kalkylatorn ovan, sök sedan lånelöfte. Gör du tvärtom är det lätt att bankens siffra blir din budget, och den är satt utifrån vad kalkylen tål, inte utifrån vad du vill leva med. Hur ansökan går till och vad som krävs beskriver vi i guiden om lånelöfte.

Ansöker du hos flera banker får du flera bud att jämföra, men också flera kreditprövningar. Enligt Finansinspektionen tar en förmedlare ofta bara in en kreditupplysning, vilket är ett skäl att lämna en samlad ansökan i stället för fem separata. Jämför sedan buden mot snitträntorna i tabellen längre upp, och kom ihåg att ett bud alltid går att använda som argument hos en annan bank.

Så tar vi fram våra beräkningar

Vi publicerar formlerna så att du kan räkna efter. Räntekostnaden per månad är lånebelopp gånger ränta delat med tolv. Amorteringen är lånebelopp gånger amorteringstakt delat med tolv, där takten hämtas ur 7 § lagen (2026:226) om begränsning av bostadskrediter utifrån belåningsgraden. Skattereduktionen är 30 % av ränteutgifterna upp till 100 000 kr per år och 21 % däröver, räknat på en låntagare om inget annat anges. Driftskostnaden läggs på som du fyllt i den.

Kalkylatorn räknar med oförändrad ränta och oförändrad skuld under perioden, vilket gör siffran något försiktig: i verkligheten sjunker både ränta och amorteringskrav i kronor när skulden amorteras ned. Den tar inte hänsyn till individuella undantag från amorteringskravet, till bankernas egna avgifter för uppläggning och avisering, eller till att bindningstider löper ut vid olika tidpunkter.

Ordningen i jämförelsetabellen sätts av snitträntan, aldrig av ersättning. Vikterna i modellen nedan summerar till 100 % och ersättning ingår inte som kriterium. Vår metod i sin helhet finns på sidan om hur vi rankar.

Vanliga frågor om bolånekalkylatorn