Låna till fritidshus – så mycket får du låna och vad stugan kostar

Bolåneräntor att jämföra innan du lånar till fritidshus

Ett fritidshuslån är ett bolån. Det innebär att du jämför samma sak som vid ett bostadsköp, med ett tillägg: bankens villkor för just fritidshus. Två banker kan ha nästan identisk ränta men skilja tio procentenheter i hur högt de går på belåningsgraden, och den skillnaden avgör om affären går ihop långt innan räntan gör det.

Tabellen visar två priser bredvid varandra. Listräntan är bankens skyltade pris. Snitträntan är vad bankens kunder faktiskt betalade den månad banken senast rapporterade. Nästan ingen betalar listräntan, och gapet mellan kolumnerna är ett mått på hur mycket som avgörs i den enskilda förhandlingen.

Ett förhandlingsläge är värt att känna till i förväg. Ett fritidshuslån är oftast mindre än ett vanligt bolån och ger banken ett lägre helkundsvärde, vilket gör att rabatten sitter hårdare inne. Kommer du med hela ditt engagemang, alltså både permanentbostadens bolån och sparandet, står du betydligt starkare än om du bara ber om ett fristående lån på stugan.

Raderna är sorterade på lägst senast rapporterad snittränta, aldrig på ersättning. Vilken månad varje snittränta avser står under talet, och kontrolldatumet står under tabellen. Som jämförelse låg genomsnittsräntan på nya bolåneavtal på 2,87 % i juni 2026 enligt SCB:s finansmarknadsstatistik, vid en styrränta på 1,75 %. Bankerna i tabellen lånar ut mot säkerhet i bostad — vad var och en gör med just ett fritidshus är en fråga du får ställa direkt.

Vill du se hela bilden av vad bankerna tar just nu finns den i vår genomgång av aktuella bolåneräntor, och vill du ställa bankerna mot varandra på fler villkor än räntan kan du jämföra bolån i den samlade översikten. Är du osäker på grunderna, från bindningstid till amortering, börjar du bäst i vår översikt om bolån. Att jämföra kostar dig ingenting och du binder dig inte förrän du signerar.

Så mycket får du låna till ett fritidshus

Utrymmet räknas fram på samma sätt som vid ett bostadsköp: bostadens värde gånger högsta tillåtna belåningsgrad. Det som skiljer är vilken belåningsgrad banken tillämpar, och hur försiktigt den sätter värdet. Båda drar åt samma håll, och båda landar i en och samma praktiska konsekvens för dig: ett större krav på eget kapital.

Belåningsgraden är lägre än på en permanentbostad

Bolånetaket sätter en yttersta gräns för hur stor del av bostadens värde som får finansieras med lån mot pant i bostaden. Sedan 1 april 2026 får belåningsgraden vara högst 90 % när en bostadskredit lämnas, enligt 4 § lagen (2026:226) om begränsning av bostadskrediter. Lagen skiljer inte på bostadstyp, så taket är formellt detsamma för en stuga som för en villa i stan.

Det är bankerna som gör skillnaden. De lägger sina egna, snävare gränser ovanpå lagens tak, och för fritidshus ligger de gränserna genomgående lägre än för permanentbostäder. Räkneexemplen nedan utgår från 75 % för fritidshuset mot lagens 90 % — ett antagande som visar storleksordningen, inte ett besked om vad en viss bank gör.

Skälet är inte att banken misstänker dig, utan att den bedömer säkerheten. Ett fritidshus är svårare att sälja snabbt. Marknaden är geografiskt splittrad, efterfrågan är säsongsbunden och priserna svänger mer, eftersom en stuga är det första de flesta hushåll gör sig av med när ekonomin stramas åt. En säkerhet som kan behöva realiseras i ett dåligt läge belånas lägre.

Kontantinsatsen i kronor

Procenttal är abstrakta. Tabellen räknar om dem till kronor: samma köpeskilling, två belåningsgrader, och kolumnen längst till höger som visar hur mycket mer eget kapital räkneexemplet binder om banken stannar på 75 % i stället för att gå ända till lagens tak på 90 %.

Lägg märke till att skillnaden växer linjärt med priset: på ett hus för en miljon handlar exemplet om hundrafemtio tusen kronor extra, på ett hus för fyra miljoner om sexhundra tusen. Hur stor skillnaden blir för dig avgörs av vilken belåningsgrad banken faktiskt sätter på just din stuga, och det beskedet är värt att be om innan du budar. Hur kontantinsatsen fungerar rent principiellt, och vad som räknas som eget kapital, går vi igenom i guiden om kontantinsats.

Utöver kontantinsatsen tillkommer engångskostnader vid själva förvärvet. En fastighet kräver lagfart, som kostar 1,5 % av köpeskillingen i stämpelskatt plus 825 kr i expeditionsavgift. Behöver nya pantbrev tas ut kostar de 2 % av inteckningsbeloppet plus 375 kr per inteckning. På ett stugköp för 2 500 000 kr utan befintliga pantbrev blir lagfarten 37 500 kr och pantbrev på 1 875 000 kr ytterligare 37 500 kr, plus 1 200 kr i expeditionsavgifter: 76 200 kr som ska ligga vid sidan av kontantinsatsen och vara klara innan du budar. Finns pantbreven redan i fastigheten återanvänds de utan ny stämpelskatt, vilket är värt att ta reda på före budgivningen.

Amorteringen på ett andra boende

Amorteringskravet är knutet till bolån med säkerhet i bostad och trappas efter belåningsgraden på den bostad som pantsätts. Trappan går i två steg: över 50 % belåningsgrad gäller 1 % om året, och över 70 % gäller 2 %. Reglernas exakta utformning efter 2026 års ändringar hör hemma på klustrets regelsida, och den finns i vår genomgång av amorteringskraven.

Det som är särskilt för ett fritidshusköp är att kravet inte ersätter din befintliga amortering. Det läggs bredvid. Har du ett bolån på permanentbostaden med amortering i gång fortsätter den, och stugans amortering kommer ovanpå. Ett lån på 1 875 000 kr amorteras med 1 563 kr i månaden vid 1 % och 3 125 kr vid 2 %. Det är pengar som inte är en kostnad, eftersom de minskar din skuld, men som ändå måste finnas på kontot varje månad.

Bankens kalkyl när du har två boenden

Kreditprövningen görs på hela din ekonomi, inte på det nya lånet för sig. Banken räknar fram vad du har kvar att leva på när alla lånekostnader, driftkostnader och schabloniserade levnadskostnader är avdragna, och den räknar med en kalkylränta som ligger klart över dagens ränta. Med två boenden dubbleras driftposten: två fastighetsavgifter, två försäkringar, två uppvärmningar, två uppsättningar samfällighetsavgifter.

Det är därför många får ett lägre besked än de räknat med. Räntan på stugan må vara låg, men det är summan av två boenden i bankens kalkyl som avgör. Räkna igenom ditt eget överskott innan du ansöker, i vår KALP-kalkylator, och gör det med driftkostnaderna längre ner på den här sidan inlagda. Ett lånelöfte som bygger på en för snäll driftkalkyl håller inte till tillträdet.

Tre sätt att finansiera ett fritidshus

De flesta som köper fritidshus äger redan en bostad, och det ger tre vägar i stället för en. Valet handlar inte bara om ränta utan om vilken egendom som står som säkerhet, hur lång tid affären tar och vad som händer om något går fel. Nedan går vi igenom alla tre, och avsnittet avslutas med de avvägningar som avgör.

Bolån med säkerhet i fritidshuset

Det renodlade alternativet: banken tar pant i fritidsfastigheten och lånet blir ett bolån med bolåneränta. Fördelen är att ditt hem inte belastas. Nackdelen är att den lägre belåningsgraden slår till, att huset måste värderas och godkännas, och att processen är den längsta av de tre eftersom värdering, pantbrev och lagfart tar tid.

Vägen passar bäst när du har kontantinsatsen klar, när huset är av den typ banken värderar utan invändningar, och när du vill hålla de två boendena ekonomiskt åtskilda. Det senare är underskattat: står stugan för sig själv kan den säljas eller belånas om utan att permanentbostadens villkor rörs.

Utöka bolånet på permanentbostaden

Har din bostad stigit i värde eller lånet amorterats ner finns ofta utrymme att låna upp där i stället, och betala stugan kontant. Utrymmet mäts då mot permanentbostaden, där banken går högre, och du slipper både värdering av fritidshuset och nya pantbrev i en andra fastighet. Många upplever också att handläggningen går snabbare, eftersom banken redan känner säkerheten. Hur upplåningen fungerar i detalj beskriver vi i guiden om att utöka bolånet.

Priset för enkelheten är att risken flyttar hem. Hela ditt boende står då som säkerhet för en fritidsinvestering, och en försäljning av stugan löser inte automatiskt upplåningen på huvudbostaden. Lägg också märke till att en upplåning som trycker belåningsgraden över 50 eller 70 % höjer amorteringskravet på hela bolånet, inte bara på tilläggsbeloppet.

Lån utan säkerhet när huset inte kan pantsättas

Går huset inte att pantsätta, eller är beloppet litet, återstår ett lån utan säkerhet. Det fungerar, men prislappen är en annan. I juni 2026 låg genomsnittsräntan på nya konsumtionslån på 7,51 % mot 2,87 % på nya bolåneavtal enligt SCB, ett gap på cirka 4,6 procentenheter. Ovanpå det kommer skatteeffekten: ränteavdraget är helt borta för lån utan säkerhet från inkomstår 2026, medan det finns kvar för lån med pant.

Räknat på 800 000 kr blir skillnaden konkret. Som bolån till 2,87 % kostar beloppet 22 960 kr i ränta det första året, och efter ett ränteavdrag på 30 % är nettokostnaden cirka 16 072 kr. Som lån utan säkerhet till 7,51 % kostar samma belopp 60 080 kr, utan avdrag. Skillnaden är omkring 44 000 kr redan första året, på ett och samma köp. Vad ett lån utan säkerhet innebär i övrigt går vi igenom i vår guide om privatlån.

När fritidshuset inte går att belåna

Det finns tre situationer där bolånet uteblir, oavsett hur god din ekonomi är. De har ingenting med kreditprövningen att göra utan med säkerheten: banken kan inte ta pant, eller kan inte sätta ett värde den vågar låna mot. Kontrollera alla tre innan du lägger bud, för de går inte att förhandla bort i efterhand.

Byggnad på ofri grund och arrendetomt

Det här är den vanligaste fällan, och den missförstås ofta som en tomtfråga när den i själva verket är en pantfråga. Äger du huset men arrenderar marken är byggnaden lös egendom. Inteckning och pantbrev hör till fast egendom, och kan därför inte tas ut i ett hus på ofri grund. Utan pantbrev finns ingen säkerhet att skriva bolånet mot, och banken hänvisar i stället till ett lån utan säkerhet med den ränteskillnad som beskrevs ovan.

Blanda inte ihop arrende med tomträtt. Vid tomträtt upplåter normalt kommunen marken mot en årlig avgäld, men fastigheten kan intecknas och bolån fungerar. Skillnaden mellan de två upplåtelseformerna avgör alltså om finansieringen kostar bolåneränta eller konsumtionslåneränta. Fråga mäklaren rakt ut vilken form som gäller, och läs arrende- eller tomträttsavtalet innan du budar.

Köper du i stället en obebyggd tomt för att bygga stugan själv gäller andra regler för både belåning och utbetalning, och finansieringen sker i två steg med tomtlån och byggnadskreditiv. Det går vi igenom i guiden om lån för att köpa tomt.

Hus som banken inte kan värdera

En värdering bygger på jämförbara försäljningar. Finns det inga, blir osäkerheten så stor att banken antingen sätter ett lågt värde eller avstår. Typfallen är huset längst in i ett skärgårdsområde där två objekt sålts på fem år, huset utan väg fram, huset utan el eller godkänt avlopp, och huset som i praktiken är ett rivningsobjekt med ett markvärde.

Konsekvensen syns sällan som ett nej. Den syns som ett värde långt under köpeskillingen, och eftersom belåningsgraden räknas på det lägsta av värdering och köpeskilling blir kontantinsatsen större än du planerat. Har du budat utan att veta det står du med ett kontrakt du ska finansiera. Be därför om en indikativ värdering innan budgivningen på objekt som är svårbedömda.

Låna till fritidshus utomlands

Svenska banker tar normalt inte säkerhet i fastigheter utanför Sverige. Det kräver kännedom om ett annat lands fastighetsrätt och en pant de i praktiken inte kan realisera, och de flesta avstår därför helt. Två vägar återstår.

Den ena är en bank i landet där huset ligger. Då gäller det landets villkor, ofta lägre belåningsgrad för utländska köpare, och lånet löper i den lokala valutan. Den andra är att belåna din svenska bostad och betala kontant på plats, vilket är administrativt enklast men flyttar hela risken hem. Räkna i båda fallen in valutarisken: har du lån i kronor och tillgång i euro förändras din belåningsgrad utan att vare sig huset eller lånet har ändrats. Lägg till lokala förvärvsskatter, notariekostnader och löpande fastighetsskatt, som skiljer sig kraftigt mellan länder.

Vad banken tittar på i värderingen

Värderingen är den enskilt viktigaste siffran i en fritidshusaffär, eftersom både lånebelopp och kontantinsats hänger på den. Tre saker styr utfallet mer än allt annat.

Vinterbonat, väg och vatten

Ett hus som går att bo i året om har en bredare köparkrets, och en bred köparkrets är precis vad en bank vill se i en säkerhet. Isolering och uppvärmning som klarar vintern, väg som plogas och går att köra på i februari, samt vatten och avlopp som är godkänt och användbart året runt är de tre faktorer som oftast avgör om huset hamnar i kategorin fritidshus eller i kategorin fullvärdig bostad i bankens ögon.

Skillnaden är inte kosmetisk. En enklare sommarstuga utan vinterväg kan värderas betydligt lägre än ett vinterbonat hus av samma storlek på samma ö, och flera banker sätter dessutom en lägre belåningsgrad på den första kategorin. Går du i tankar på att isolera och dra fram vatten är det värt att veta att åtgärderna kan påverka både värdering och belåningsgrad, inte bara komforten.

Läget och marknadsdjupet

Med marknadsdjup menas hur många jämförbara objekt som faktiskt byter ägare i området. Ett fritidsområde med tjugo försäljningar om året ger en värdering med små felmarginaler. Ett område med två ger en värdering som banken själv betraktar som osäker, och osäkerhet prisas in som lägre belåningsgrad.

Avstånd till tätort, till livsmedelsbutik och till vårdcentral spelar in av samma skäl: de påverkar hur många som är tänkbara köpare. Strandnära läge lyfter värdet men kan samtidigt föra med sig strandskydd som begränsar vad som får byggas till, vilket banken också väger in när den bedömer hur huset kan utvecklas.

Skick, ålder och renoveringsbehov

Fritidshus är ofta äldre än det genomsnittliga småhuset och har inte alltid underhållits i samma takt. En besiktning som visar fuktskada i krypgrund, uttjänt tak eller ett avlopp som inte klarar dagens krav påverkar värderingen direkt, och kostnaden för åtgärderna ska in i din kalkyl från början, inte som en överraskning året därpå.

Ska huset renoveras direkt efter köpet finns två vägar. Att lägga in renoveringsbeloppet i bolånet redan vid köpet ger lägst ränta men förutsätter att utrymmet finns inom belåningsgraden. Alternativet är ett separat renoveringslån, som är dyrare men inte kräver att huset värderas om. Handlar det om energiåtgärder som isolering, värmepump eller fönsterbyte kan villkoren skilja sig, och vad som gäller för gröna bolån beskriver vi separat.

Vad ett fritidshus kostar att äga

Ränta och amortering är den del av kalkylen alla räknar på. Driften är den del som oftast fäller den. Ett fritidshus kostar pengar varje månad även när ingen är där, och flera av posterna är sådana du inte kan tacka nej till.

Fasta kostnader året runt

Tabellen visar posterna med typiska spann per år. Spannen är breda med flit, eftersom kommun, uppvärmningsform, taxeringsvärde och samfällighetens beslut styr utfallet mer än husets storlek gör.

Två poster förtjänar en extra tanke. Den kommunala fastighetsavgiften betalas även för ett hus som står tomt större delen av året, beräknad som en andel av taxeringsvärdet upp till ett takbelopp. Och elen till frostfrihållning är en verklig kostnad som många glömmer: alternativet, att stänga av värmen helt, byter ut elkostnaden mot en risk för frysskador som försäkringen kan ha särskilda villkor för.

Försäkring av fritidshus

Ett fritidshus försäkras med en fritidshusförsäkring, som i uppbyggnad liknar en villaförsäkring men har villkor anpassade till att huset står obebott långa perioder. Det är där skillnaderna sitter: krav på tillsyn med visst intervall, krav på att värmen hålls på en miniminivå eller att vattnet stängs av och systemet tömts, och särskilda regler för vattenskador upptäckta långt efter att de uppstått.

Läs de villkoren innan du tecknar, inte efter en skada. Vad en försäkring för hus faktiskt täcker, hur självrisk och åldersavdrag påverkar ersättningen och hur du jämför bolagen går vi igenom i vår guide om villaförsäkring. Lösöret i stugan kan i vissa fall omfattas av din vanliga hemförsäkring, men ofta bara upp till ett begränsat belopp, så kontrollera det i stället för att förutsätta det.

Tål kalkylen en högre ränta?

Banken stresstestar dig mot en kalkylränta långt över dagens nivå, och det är en övning värd att göra själv. Ta ett lån på 1 875 000 kr, alltså 75 % av ett hus för 2 500 000 kr. Vid marknadssnittet 2,87 % för nya bolåneavtal i juni 2026 kostar räntan cirka 4 484 kr i månaden före skatt, och cirka 3 139 kr efter ett ränteavdrag på 30 %.

Lägg på två procentenheter, alltså 4,87 %, och räntekostnaden stiger till cirka 7 609 kr i månaden före skatt. Det är drygt 3 100 kr mer varje månad på samma lån, utan att någonting annat har hänt. Lägg sedan till amorteringen och driften från tabellen ovan, så har du den siffra kalkylen faktiskt ska klara. Räkna på ditt eget belopp i bolånekalkylatorn eller i den samlade lånekalkylatorn.

Skatt, uthyrning och försäljning

Skattereglerna för ett fritidshus liknar dem för en permanentbostad på de flesta punkter, men skiljer sig på en avgörande. Tre saker är värda att ha klart för sig redan innan köpet.

Ränteavdraget gäller fritidshuslånet

Avdragsrätten följer säkerheten, inte ändamålet. Ett bolån med pant i fritidshuset ger därför skattereduktion på vanligt sätt: 30 % av räntekostnaden upp till 100 000 kr per år och 21 % på beloppet däröver. På ett lån om 1 875 000 kr till 2,87 % innebär det att en årlig räntekostnad på cirka 53 800 kr sänks med cirka 16 100 kr, alltså till ungefär 37 700 kr netto.

Kontrasten mot lån utan säkerhet är hela poängen med att kämpa för panten. Där är avdraget helt borta från inkomstår 2026, enligt Skatteverkets avdragslexikon. Finansierar du stugan med ett lån utan säkerhet betalar du alltså både högre ränta och full skatt på den.

Hyra ut stugan

Uthyrning är för många en förutsättning för att kalkylen ska gå ihop, och skattemässigt är den gynnad. Vid uthyrning av privatbostad får du ett schablonavdrag på 40 000 kr per bostad och år, plus ett avdrag på 20 % av hyresintäkten, innan överskottet beskattas i inkomstslaget kapital. Hyr du ut stugan för 50 000 kr på ett år blir avdragen 40 000 kr plus 10 000 kr, alltså hela intäkten, och ingen skatt utgår. Avdraget gäller per bostad och inte per person, så äger ni stugan tillsammans delar ni på det efter er andel.

Två invändningar hör hemma i planeringen. Banken räknar sällan uthyrningsintäkter som inkomst i kreditprövningen, eftersom de varken är garanterade eller regelbundna, så de hjälper dig inte att bli beviljad lånet. Och blir uthyrningen tillräckligt omfattande och organiserad kan verksamheten bedömas som näringsverksamhet i stället, med helt andra skatteregler. Räkna hem köpet utan uthyrningsintäkter och betrakta dem som en bonus.

När du säljer

Vid försäljning beskattas kapitalvinsten, alltså skillnaden mellan försäljningspris och inköpspris efter avdrag för försäljningskostnader och för förbättringsutgifter som uppfyller Skatteverkets krav. Här finns skäl att spara kvitton på varje renovering under hela innehavstiden, eftersom underlaget kan ligga tjugo år tillbaka i tiden när det ska användas.

Den stora skillnaden mot ett bostadsbyte är uppskovet. Möjligheten att skjuta upp beskattningen av vinsten är kopplad till att bostaden har varit din permanentbostad, och ett renodlat fritidshus uppfyller normalt inte det kravet. Vinsten på en stugförsäljning beskattas alltså i regel direkt. Har stugan under en period varit din faktiska permanentbostad kan bilden se annorlunda ut, och då är det värt att stämma av just din situation med Skatteverket innan du säljer.

Så går köpet till, steg för steg

Så har vi gjort jämförelsen

Vi publicerar modellen så att du kan räkna efter. Vikterna summerar till 100 %, och ersättning från banker eller förmedlare ingår inte som kriterium och påverkar aldrig ordningen i tabellen.

Ordningen i tabellen bestäms av ett enda mått: lägst senast rapporterad snittränta. Hela metoden finns beskriven under så rankar vi.

Vanliga frågor om att låna till fritidshus

Ordlista

Belåningsgrad

Lånet i förhållande till bostadens värde, uttryckt i procent. Ett fritidshus belånas normalt till en lägre andel än en permanentbostad, vilket ger en större kontantinsats i kronor för samma pris.

Fast egendom

Jord med tillhörande byggnader. Fast egendom kan intecknas, vilket är det som gör att en bank kan ta pant och erbjuda bolåneränta.

Lös egendom

Allt som inte är fast egendom, till exempel en byggnad på arrenderad mark. Lös egendom kan inte intecknas med pantbrev.

Ofri grund

Att byggnaden står på mark någon annan äger, upplåten genom arrende. Huset ägs av dig men är lös egendom, vilket i praktiken stänger dörren för bolån.

Tomträtt

En upplåtelse av mark, oftast från kommunen, mot en årlig avgäld. Till skillnad från arrende kan fastigheten intecknas, och bolån fungerar.

Inteckning och pantbrev

Inteckningen är beslutet om att ett belopp får belastas fastigheten, pantbrevet är beviset. Nya pantbrev kostar stämpelskatt plus en expeditionsavgift.

Lagfart

Registreringen av dig som ägare till fastigheten. Söks efter tillträdet och kostar stämpelskatt på köpeskillingen plus en expeditionsavgift.

Vinterbonat

Ett hus som är isolerat och uppvärmt för att kunna användas året runt. Påverkar både värderingen och flera bankers högsta belåningsgrad.

Kommunal fastighetsavgift

Årlig avgift för småhus, beräknad som en andel av taxeringsvärdet upp till ett takbelopp. Betalas även för ett hus som står tomt större delen av året.

KALP

Kvar att leva på. Bankens kalkyl över vad som återstår när lån, boendekostnader och schabloniserade levnadskostnader dragits från inkomsten. Med två boenden räknas båda in.

Uppskov

Att skjuta upp beskattningen av vinsten vid en bostadsförsäljning. Möjligheten är knuten till permanentbostad, vilket ett renodlat fritidshus normalt inte är.

Samäganderätt

När flera personer äger huset tillsammans. Varje delägare kan enligt lag begära försäljning på offentlig auktion om rätten inte avtalats bort, vilket gör samäganderättsavtalet centralt.