Besiktning

En överlåtelsebesiktning är en okulär genomgång av byggnadens skick inför ett köp. Besiktningsmannen går igenom tak, fasad, grund, våtutrymmen, vind och krypgrund i den mån de är åtkomliga, och sammanfattar iakttagelserna i ett skriftligt utlåtande. Okulär betyder att undersökningen sker med syn, känsel och lukt — utan att riva, borra eller ta upp golv.

Utlåtandet innehåller normalt två slags noteringar. Anmärkningar är fel och brister som faktiskt har konstaterats. Riskanalys eller påpekande om fortsatt teknisk utredning är något annat: besiktningsmannen har inte sett en skada, men konstruktionen är av en typ där skador ofta uppstår, och rekommenderar en fördjupad undersökning med fuktmätning eller provhålstagning.

Besiktningen är inte samma sak som bankens värdering. Värderingen svarar på vad bostaden är värd som säkerhet och styr belåningsgraden. Besiktningen svarar på vilket skick den är i. Banken kräver normalt en värdering men beställer sällan en besiktning, och den ena ersätter aldrig den andra.

Det är också viktigt att veta vem besiktningen är gjord för. En besiktning som säljaren har beställt är utförd på säljarens uppdrag, och du som köpare har som utgångspunkt inget avtal med besiktningsmannen. Vill du kunna vända dig mot besiktningsmannen om något har missats behöver du normalt ett eget uppdragsavtal, eller att säljarens besiktning uttryckligen överlåts till dig.

Besiktningsarvodet är en avtalsfråga och beror på objektets storlek och ort. Beloppen nedan är antaganden som visar proportionerna, inte marknadspriser.

Undersökningen kostar i det här exemplet 14 000 kr, alltså 0,33 % av köpeskillingen. Den upptäckta skadan motsvarar 285 000 kr, drygt tjugo gånger undersökningskostnaden. Vetskapen ger dig tre möjliga vägar innan du är bunden: förhandla ned priset, kräva att säljaren åtgärdar före tillträdet, eller avstå från köpet. Efter tillträdet finns ingen av dem kvar — då återstår en tvist om huruvida felet var dolt.

Undersökningsplikten vid ett fastighetsköp ligger på köparen. Enligt 4 kap. 19 § jordabalken (1970:994) får du inte åberopa en avvikelse som du borde ha upptäckt vid en sådan undersökning som fastighetens skick motiverar. Besiktningen är verktyget för att uppfylla den plikten — men den upphäver den inte, och den gör den heller inte mindre omfattande.

Det får en följd som många missar: en anmärkning eller riskanalys i utlåtandet gör felet upptäckt. Konstruktionen har pekats ut för dig, och väljer du att inte utreda vidare har du normalt svårt att senare hävda att felet var dolt. Ett utlåtande som rekommenderar fortsatt teknisk utredning är därför inte en formalitet utan en instruktion.

För bostadsrätter är besiktning mindre vanligt, eftersom föreningen ansvarar för husets stomme, stammar och yttertak medan medlemmen ansvarar för lägenhetens inre enligt stadgarna. Där ger föreningens årsredovisning och underhållsplan ofta mer information om framtida kostnader än en okulär genomgång av lägenheten gör.

Planera in undersökningen i tidplanen. Handpenningen betalas i anslutning till kontraktsskrivningen, och lånelöftet och räntan hos banken ordnas parallellt — listräntorna per bindningstid finns i vår genomgång av bolåneräntor.

• Att besiktningen övertar undersökningsplikten. Den gör den inte. Plikten enligt 4 kap. 19 § jordabalken ligger kvar hos dig som köpare, och besiktningen är ett hjälpmedel för att uppfylla den.
• Att besiktningsmannen hittar allt. Undersökningen är okulär och omfattar det som är åtkomligt. Skador bakom tätskikt, i slutna konstruktioner eller under golv kräver fördjupad utredning som beställs separat.
• Att säljarens besiktning räcker. Den är utförd på säljarens uppdrag. Utan ett eget uppdragsavtal eller en överlåtelse av besiktningen har du normalt ingen rätt att rikta krav mot besiktningsmannen.
• Att en riskanalys utan konstaterad skada kan ignoreras. Tvärtom. Den pekar ut felet för dig, vilket gör att det knappast kan vara dolt om det senare visar sig.
• Att besiktningen ersätter bankens värdering. Värderingen avgör belåningsgraden, besiktningen avgör skicket. Banken kräver den första, du behöver den andra.