Tillträdesdag

Tillträdesdagen är den dag som avtalats i köpekontraktet för när bostaden faktiskt ska överlämnas. Då betalas slutlikviden, alltså köpeskillingen minus handpenningen och justerad för en likvidavräkning, då betalar banken ut bolånet, då skrivs köpebrevet vid fastighetsköp och då får du nycklarna.

Kontraktsdagen och tillträdesdagen är två olika saker. Kontraktet gör affären bindande. Tillträdet genomför den. Mellan dem ligger ofta flera månader, och det är i det glappet villkoren i kontraktet ska hinna falla ut: besiktning, lånebesked och, vid bostadsrätt, föreningens beslut om medlemskap.

På tillträdesdagen flyttas också ansvaret. Risken för bostaden, kostnaderna för driften och rätten att förfoga över den går över på köparen. Det är därför försäkringen ska gälla från och med den dagen, inte från och med inflyttningen. Ligger inflyttningen senare än tillträdet är det ändå du som bär risken från tillträdet.

Vid köp av bostadsrätt finns ett villkor som måste vara uppfyllt innan tillträdet: du ska ha antagits som medlem i föreningen. Enligt 6 kap. 5 § bostadsrättslagen (1991:614) är överlåtelsen ogiltig om förvärvaren inte antas till medlem. Ansök i god tid, och räkna med att styrelsen behöver tid för sitt beslut.

Anta ett bostadsrättsköp på 4 000 000 kr med 400 000 kr i handpenning och tillträde den 15 mars. Månadsavgiften är 4 500 kr och betald av säljaren för hela mars, så köparen ersätter avgiften för 17 dagar.

Den här fördelningen kallas likvidavräkning och görs för alla löpande poster som är betalda i förskott eller efterskott: månadsavgift, uppvärmning, el, sophämtning och för ett hus även fastighetsavgiften. Den kan gå åt båda hållen. Har säljaren betalat i förskott får hen tillbaka mellanskillnaden, har säljaren inte betalat dras beloppet i stället av från slutlikviden.

Bolånet betalas ut samma dag och går normalt direkt till säljaren eller till säljarens bank. De egna pengarna, alltså resten av kontantinsatsen och avräkningsposterna, ska finnas tillgängliga på ett konto i god tid. Ett bundet sparkonto som inte går att röra samma vecka är ett vanligt och helt onödigt problem.

Tillträdesdagen är en deadline som styr en hel kedja. Räntan och bindningstiden på bolånet ska vara bestämda innan utbetalningen, pantbreven eller pantsättningen ska vara på plats, försäkringen ska börja gälla och pengarna ska vara flyttbara. Säljer du samtidigt behöver de två tillträdena hänga ihop, annars uppstår antingen dubbel boendekostnad eller ett glapp utan bostad.

Gå igenom bostaden strax före tillträdet, gärna samma dag. Kontrollera att den är tömd och städad, att det som enligt kontraktet ska ingå finns kvar och att inget har skadats sedan visningen. Läs av mätarställningar för el och vatten. Upptäcker du något är det enklare att hantera innan pengarna är betalda än efteråt.

Vid fastighetsköp finns en frist att hålla reda på: lagfart ska sökas inom tre månader från det att köpehandlingen upprättades, enligt 20 kap. 2 § jordabalken (1970:994). I praktiken sköter banken eller mäklaren ansökan, men ansvaret är ditt. Att söka för sent kan leda till föreläggande och vite.

• Att tillträdet är samma sak som inflyttningen. Tillträdet är den juridiska och ekonomiska överlämningen. Du kan flytta in senare, men risken, kostnaderna och försäkringsbehovet börjar på tillträdesdagen.
• Att slutlikviden alltid är köpeskillingen minus handpenningen. Likvidavräkningen lägger till eller drar ifrån för avgifter och driftskostnader som betalats i förskott eller efterskott.
• Att bolånet betalas ut när kontraktet skrivs. Utbetalningen sker på tillträdesdagen. Handpenningen betalar du med egna pengar eller med ett särskilt handpenningslån.
• Att medlemskapet i bostadsrättsföreningen är en formalitet. Nekas medlemskap är överlåtelsen ogiltig enligt 6 kap. 5 § bostadsrättslagen. Ansök i god tid före tillträdet.
• Att tillträdesdagen inte går att ändra. Den går att flytta, men bara om båda parter är överens och ändringen dokumenteras skriftligt. En ensidig försening kan ge motparten rätt till ersättning.