Bottenlån

Bottenlånet är den del av bostadsfinansieringen som ligger längst ned i värdet på bostaden. Skulle bostaden säljas för att täcka skulden är det den delen som får betalt först, och därför är risken lägst och räntan lägst. Uppdelningen är en prissättningsmodell, inte en juridisk konstruktion: begreppet finns varken i lag eller i Finansinspektionens föreskrifter.

Historiskt var bottenlån och topplån två separata lån hos två olika långivare, ofta ett bolåneinstitut för botten och banken för toppen. I dag lämnar de flesta banker ett enda bolån med pant i bostaden, men prissätter det i skikt: ju lägre belåningsgrad, desto lägre ränta. Skiktningen finns alltså kvar i priset även när den inte längre finns i avtalsstrukturen.

Var gränsen mellan botten och topp går bestämmer banken själv, och nivån skiljer sig åt mellan långivare. Flera bolåneinstitut lånar bara ut inom en låg belåningsgrad över huvud taget, vilket är hela deras affärsidé: en smalare risk till ett lägre pris. Det syns i jämförelsen som en låg ränta med ett villkor om maximal belåningsgrad bredvid.

Anta ett köp på 3 000 000 kr med 300 000 kr i kontantinsats och ett bolån på 2 700 000 kr, alltså 90 % belåningsgrad. Delas lånet vid 70 %, som är brytgränsen i amorteringstrappan, blir bottendelen 2 100 000 kr och toppdelen 600 000 kr. Räntan i tabellen är SCB:s genomsnitt för nya bolån i juni 2026, 2,87 %, satt på båda delarna.

Poängen med uppdelningen syns först när delarna prissätts olika. Läggs en procentenhet på toppdelen kostar de 600 000 kronorna 1 935 kr i månaden i stället för 1 435 kr — 500 kr mer, eller 6 000 kr per år. Det är den kostnaden en större kontantinsats tar bort, och det är därför en till synes liten förändring av belåningsgraden kan vara värd mer än en förhandling om räntan på hela lånet.

Ordet dyker fortfarande upp i offerter och i äldre låneavtal, och det är värt att veta vad det betyder när det gör det. Har du ett bolån uppdelat i två lån med olika räntor kan det finnas pengar att hämta i att lägga ihop dem, särskilt om belåningsgraden sjunkit sedan lånen togs. Begär bankens erbjudande på hela lånet i ett stycke och jämför det med vad de två delarna kostar tillsammans i dag.

Skiktningen förklarar också varför bankernas räntor är svåra att jämföra rakt av. Ett bolåneinstitut som bara lånar ut inom en låg belåningsgrad kan visa en lägre ränta än en storbank utan att vara billigare för dig — du kanske inte får låna hela beloppet där. Läs därför alltid villkoret om maximal belåningsgrad tillsammans med räntan i vår jämförelse av bolåneräntor.

Det som ligger ovanför bolånetaket är däremot inte ett topplån i den gamla meningen. Bolånetaket ligger på 90 % av marknadsvärdet sedan 1 april 2026, och finansiering utöver det sker utan pant i bostaden. Då är det ett lån utan säkerhet med en helt annan ränta: 7,51 % mot 2,87 % för nya bolån i juni 2026 enligt SCB, och utan ränteavdrag från inkomstår 2026.

• Att bottenlån är en produkt du ansöker om. Du ansöker om ett bolån. Bottenlånet är namnet på den del av lånet som ligger inom en låg belåningsgrad, och de flesta banker skriver i dag ett enda avtal.
• Att gränsen mellan botten och topp är bestämd i lag. Den sätts av banken. Det som är bestämt i regelverket är bolånetaket och amorteringstrappan, inte prissättningens skikt.
• Att bottenlånet automatiskt ger marknadens lägsta ränta. Räntan sätts individuellt och skiljer sig åt mellan banker. Ett "bottenlån" hos en dyr bank kan vara dyrare än hela lånet hos en billig.
• Att skiktningen påverkar amorteringskravet. Kravet räknas på den samlade belåningsgraden för hela bolånet, oavsett hur lånet är uppdelat i avtal.