Kontantinsats

Kontantinsatsen är skillnaden mellan vad bostaden kostar och vad banken lånar ut mot pant i den. Köper du för 3 000 000 kr och banken lånar ut 2 700 000 kr är kontantinsatsen 300 000 kr. Pengarna kan komma från sparande, från en gåva, från försäljningen av en bostad du redan äger eller från ett lån utan säkerhet — men de kan inte komma från bolånet, eftersom det är just bolånet som är begränsat.

Begränsningen är bolånetaket, den högsta belåningsgrad en bostadskredit får ge. Sedan 1 april 2026 står den i 4 § lagen (2026:226) om begränsning av bostadskrediter och ligger på 90 % av bostadens marknadsvärde, vilket ger en minsta kontantinsats på 10 % av köpeskillingen. Innan dess låg taket på 85 % i Finansinspektionens allmänna råd, och insatsen på 15 %.

Tio procent är ett golv, inte ett riktmärke. Lägger du in mer sjunker belåningsgraden, och med den både amorteringskravet och den risk banken prissätter i din ränta. Insatsen är alltså inte en avgift du blir av med, utan den del av bostaden du äger från dag ett.

Med ett tak på 90 % blir den minsta insatsen en tiondel av priset. Tabellen visar de två beloppen vid några vanliga prisnivåer.

Insatsen är däremot inte hela kontantbehovet vid ett husköp. Till den kommer stämpelskatt för lagfarten, 1,5 % av köpeskillingen plus en expeditionsavgift på 825 kr, och stämpelskatt för nya pantbrev, 2 % av inteckningsbeloppet plus 375 kr. På ett hus för 3 000 000 kr med ett bolån på 2 700 000 kr och inga befintliga pantbrev blir det 45 825 kr för lagfarten och 54 375 kr för pantbreven. Kontantbehovet landar då på 400 200 kr i stället för 300 000 kr.

Insatsen styr belåningsgraden, och belåningsgraden styr amorteringskravet. Ett bolån på 2 700 000 kr på en bostad värd 3 000 000 kr ger 90 % belåningsgrad och därmed det högsta kravet, 2 % av lånebeloppet per år, alltså 54 000 kr eller 4 500 kr per månad. Lägger du i stället in 900 000 kr och lånar 2 100 000 kr hamnar du på 70 % och 1 % per år, alltså 1 750 kr per månad.

Att låna till insatsen är tillåtet — det finns inget förbud i lag — men det är dyrt och det syns i kalkylen. I juni 2026 låg genomsnittsräntan på nya bolån på 2,87 % och på nya konsumtionslån på 7,51 % enligt SCB. Dessutom är ränteavdraget borta för lån utan säkerhet från inkomstår 2026, medan lån med säkerhet i bostad fortfarande ger 30 % skattereduktion upp till 100 000 kr i ränteutgifter och 21 % däröver. Skillnaden mellan de två sätten att finansiera samma hundralapp är alltså större än räntegapet i sig.

Ett lånat insatsbelopp minskar också hur mycket du får låna till bostaden. Privatlånet syns i kreditupplysningen och räknas som en utgift i bankens KALP-kalkyl, vilket sänker beloppet i lånelöftet. Ordningen spelar därför roll: ta reda på vad bolånelöftet blir med lånet inräknat innan du budar, inte efter.

• Att kontantinsats och handpenning är samma sak. Handpenningen är den första delbetalningen vid kontraktsskrivningen och ingår i kontantinsatsen. Kontantinsatsen är hela den del av priset som ligger utanför bolånet.
• Att bolånet kan täcka insatsen om man frågar snällt. Bolånetaket är just gränsen för hur mycket du kan låna mot pant i bostaden. Utrymme uppstår först när du amorterat ned lånet eller bostaden värderats om till ett högre värde.
• Att insatsen är den enda kontanten du behöver. Vid ett husköp tillkommer stämpelskatt för lagfart och pantbrev samt expeditionsavgifter, och banken vill dessutom se att du har en buffert kvar efter köpet.
• Att det räcker att klara insatsen. Banken prövar din förmåga att bära lånet, inte bara din förmåga att lägga in kapital. Ett stort sparande hjälper inte om kalkylen inte går ihop på månadsnivå.