Ränteskillnadsersättning

Ränteskillnadsersättning är en ersättning kreditgivaren kan ta ut när du löser ett lån med bunden ränta innan bindningstiden löpt ut. Den ska kompensera för att banken lånat upp pengar till en fast kostnad för hela perioden och nu får tillbaka dem i ett läge där de bara kan lånas ut till en lägre ränta.

Din rätt att betala i förtid påverkas inte. Enligt 32 § konsumentkreditlagen (2010:1846) får du lösa lånet när som helst. Ränteskillnadsersättningen är priset för att göra det, inte ett hinder mot det.

Ersättningen uppstår bara under två förutsättningar samtidigt. Räntan ska vara bunden, och marknadsräntan för den återstående bindningstiden ska ha sjunkit sedan du band. Har räntorna stigit i stället blir ersättningen noll, eftersom banken då kan låna ut pengarna till en högre ränta än din.

Beräkningen bygger på skillnaden mellan din avtalade ränta och en jämförelseränta för den återstående bindningstiden. Jämförelseräntan bestäms enligt konsumentkreditlagen och utgår från en marknadsränta för motsvarande löptid, inte från bankens egen listränta. Det är en viktig skillnad: banken får inte välja jämförelsetal fritt.

Anta ett bolån på 1 500 000 kr med 4,00 % bunden ränta och en antagen jämförelseränta på 2,50 %, alltså en skillnad på 1,50 procentenheter. Tabellen visar en förenklad uppskattning av ersättningen vid olika återstående bindningstid.

Två mönster syns i tabellen. Beloppet växer proportionellt mot den återstående bindningstiden: att lösa ett femårigt bundet lån efter fyra år kostar en bråkdel av att lösa det efter ett. Och det växer proportionellt mot räntedifferensen: en halv procentenhet ger en tredjedel av kostnaden jämfört med en och en halv.

Skatteverket behandlar ränteskillnadsersättning på ett bolån som en ränteutgift. Den ingår därmed i underlaget för skattereduktion för ränteutgifter, som är 30 % upp till 100 000 kr i ränteutgifter under året och 21 % däröver. En ersättning på 67 500 kr kan alltså i praktiken kosta betydligt mindre efter skatt, förutsatt att utrymmet under gränsen finns kvar.

Ränteskillnadsersättning är den enskilda post som oftast gör en bostadsaffär dyrare än planerat. Den dyker upp vid tre tillfällen: när du säljer bostaden, när du byter bank, och när du vill lägga om ett bundet lån till rörlig ränta. I alla tre fallen är det samma sak som händer, nämligen en förtidsbetalning.

Det gör att beslutet att binda räntan är två beslut i ett. Du väljer en känd kostnad under bindningstiden, och du väljer samtidigt bort flexibiliteten att flytta eller lägga om lånet utan kostnad. Väger du bindningstid mot rörligt är den frågan minst lika viktig som räntenivån. Vi redovisar listräntor per bindningstid med kontrolldatum på sidan om bolåneräntor.

Vid ett byte av bank ska ersättningen ställas mot vad du sparar. Sänker du räntan med en procentenhet på 1 500 000 kr sparar du 15 000 kr per år före skatt. Kostar bytet 22 500 kr i ränteskillnadsersättning är det lönsamt om du behåller lånet i mer än ett och ett halvt år, räknat före skatteeffekten.

• Att ersättningen tas ut på alla lån. Den blir aktuell vid bunden ränta. Ett lån med rörlig ränta löses utan ränteskillnadsersättning, och ett blancolån har normalt rörlig ränta.
• Att den alltid utgår när man löser ett bundet lån. Bara om marknadsräntan för den återstående bindningstiden har sjunkit sedan du band. Har den stigit blir ersättningen noll.
• Att banken får räkna med sin egen listränta som jämförelseränta. Jämförelseräntan bestäms enligt lagen och utgår från en marknadsränta för motsvarande löptid.
• Att bindningen hindrar dig från att lösa lånet. Rätten att betala i förtid finns i 32 § konsumentkreditlagen och gäller oavsett bindningstid. Det är kostnaden, inte möjligheten, som bindningen påverkar.
• Att en flytt till en annan bank inte räknas som förtidsbetalning. Det gör den. Det gamla lånet löses, och ersättningen beräknas på vanligt sätt.