Lagfart

Lagfart är inskrivningen av äganderätten till en fastighet i fastighetsregistret. Den som har lagfart står som ägare offentligt, och det är den registreringen som gör att du kan inteckna fastigheten, sälja den vidare och hävda din rätt mot tredje man. Ansökan görs hos Lantmäteriets fastighetsinskrivning.

Lagfart söks bara för fastigheter — hus, tomter och fritidshus. Köper du en bostadsrätt finns ingen lagfart och ingen stämpelskatt: där prövar föreningen din ansökan om medlemskap och för in dig i lägenhetsförteckningen. Det är en av de största kostnadsskillnaderna mellan att köpa hus och att köpa lägenhet.

Ansökan ska göras inom tre månader från att köpehandlingen upprättades, enligt jordabalken (1970:994). I praktiken sköter banken eller mäklaren ansökan i samband med tillträdet, men ansvaret är ditt. Till ansökan hör köpebrevet i original, och banken vill normalt att lagfarten är sökt innan bolånet betalas ut, eftersom pantbreven förutsätter att du är registrerad ägare.

Kostnaden består av två delar: stämpelskatt på 1,5 % av underlaget för en privatperson, och en expeditionsavgift på 825 kr. Underlaget är normalt köpeskillingen, men om taxeringsvärdet för året före förvärvet är högre används det i stället.

Lagfarten är sällan den enda posten. På ett hus för 3 000 000 kr med ett bolån på 2 700 000 kr och inga befintliga pantbrev tillkommer 54 375 kr för nya pantbrev, alltså 2 % av inteckningsbeloppet plus 375 kr. Tillsammans blir lagfart och pantbrev 100 200 kr, som ska betalas i anslutning till tillträdet och som ligger utöver kontantinsatsen på 300 000 kr.

Lagfartskostnaden är en av de poster som oftast saknas i den egna kalkylen. Kontantinsatsen är lätt att räkna på — den är en andel av priset — medan stämpelskatten dyker upp som en faktura efter tillträdet. På ett husköp i miljonklassen är det tiotusentals kronor som ska finnas kvar när insatsen är betald.

Banken kan i vissa fall låta stämpelskatten ingå i bolånet, men bara om det finns utrymme under bolånetaket. Ligger du redan på 90 % av marknadsvärdet finns inget sådant utrymme, och kostnaden måste betalas med egna medel. Räkna därför med lagfart och pantbrev redan när du bestämmer hur högt du kan buda, inte efter budgivningen.

Stämpelskatten är dessutom inte avdragsgill mot inkomst, men den räknas som en förbättringsutgift när du senare säljer och ska beräkna kapitalvinsten. Spara underlaget. Det är en av få kostnader vid köpet som får betydelse långt senare.

Lagfarten har också en praktisk funktion under hela tiden du bor kvar. Den som står som lagfaren ägare är den som kan inteckna fastigheten, och därmed den som kan utöka bolånet, byta bank eller lägga om lånet. Köper ni tillsammans registreras andelarna i lagfarten, och de andelarna följer med vid en framtida försäljning eller bodelning. Stämmer inte andelarna med hur ni faktiskt betalat är det mycket lättare att rätta till i samband med köpet än flera år senare.

• Att lagfart och pantbrev är samma sak. Lagfarten registrerar ägandet, pantbrevet registrerar inteckningen. Underlagen skiljer sig också åt: köpeskillingen respektive inteckningsbeloppet.
• Att lagfart behövs för en bostadsrätt. Det gör den inte. Där sker överlåtelsen genom föreningens prövning av medlemskapet, utan stämpelskatt.
• Att kostnaden är en avgift till mäklaren eller banken. Den stora delen är en statlig skatt. Expeditionsavgiften går till Lantmäteriet.
• Att ansökan sköter sig själv. Banken eller mäklaren hjälper normalt till, men ansvaret för att lagfart söks inom fristen är köparens.