Amorteringskrav

Amorteringskravet är ett krav i Finansinspektionens föreskrifter på att nya bolån med bostaden som säkerhet ska betalas av med en viss andel av lånebeloppet varje år. Kravet är inte ett förslag från banken utan ett regelverk banken är skyldig att tillämpa, och det avgör hur stor del av din månadskostnad som går till skulden i stället för till räntan.

Nivån styrs av belåningsgraden, alltså bolånet delat med bostadens marknadsvärde. Kravet är utformat som en trappa: ju högre belåningsgrad, desto större andel ska amorteras per år, och under en viss nivå faller kravet bort helt. Trappans brytgränser och procentsatser ändrades under 2026, och vi redovisar de aktuella nivåerna, undantagen och övergångsreglerna på sidan om amorteringskravet.

Kravet räknas på lånebeloppet, inte på den kvarvarande skulden, och det fastställs vid den senaste värderingen av bostaden. Beloppet i kronor ligger därför still mellan omvärderingar, även när skulden krymper. Det är också skälet till att en omvärdering kan ändra kravet: sjunker belåningsgraden under en brytgräns hamnar du på ett lägre steg i trappan.

Kravet är knutet till lånet och inte till banken. Flyttar du ett befintligt bolån utan att öka skulden tar den nya banken normalt över kravet, med hjälp av ett amorteringsunderlag som du beställer kostnadsfritt av den nuvarande banken. Utökar du lånet samtidigt räknas belåningsgraden om på hela lånet, och då kan nivån ändras.

Kravet uttrycks i procent av lånebeloppet per år, och blir därför lätt att räkna om till kronor. Tabellen utgår från ett bolån på 3 000 000 kr och visar två olika årliga krav. Vilket krav som gäller för just din belåningsgrad framgår av trappan på vår regelsida.

Lägg räntan ovanpå för att se hela månadskostnaden. Genomsnittsräntan på nya bolån låg på 2,87 % i juni 2026 enligt SCB, vilket på 3 000 000 kr ger 86 100 kr per år, alltså 7 175 kr i månaden före ränteavdrag. Ett amorteringskrav på 2 % lägger 5 000 kr till det beloppet, och nästan dubblar därmed vad lånet kräver av månadsbudgeten.

Skillnaden mellan de två stegen är 2 500 kr i månaden och 150 000 kr på fem år. Det är också skälet till att kontantinsatsen och belåningsgraden hänger ihop så tätt med vad du har råd med: pengarna du lägger vid köpet sänker inte bara skulden, de kan flytta dig till ett lägre steg i trappan och sänka kravet under hela lånetiden.

Amorteringskravet är den post som oftast avgör hur dyrt ett bostadsköp blir i praktiken, mer än räntan. Räntan på ett bolån är låg i jämförelse med andra lån: 2,87 % på nya bolån mot 7,51 % på nya konsumtionslån i juni 2026 enligt SCB. Det är amorteringen som gör bolånet tungt i månadsbudgeten, och det är den som styrs av regelverket.

Kravet påverkar också hur stort lån du kan få. Eftersom amorteringen räknas som en utgift i KALP-kalkylen minskar ett högt krav utrymmet i kalkylen, vilket i sin tur begränsar lånebeloppet. Det är därför två hushåll med samma inkomst kan få olika lånelöften när de tittar på bostäder med olika prislapp och därmed olika belåningsgrad.

Det finns undantag, men de är tidsbegränsade. Banken får ge tillfällig amorteringsfrihet vid särskilda skäl, till exempel arbetslöshet, längre sjukdom, dödsfall i familjen eller separation. Vid nyproducerade bostäder kan banken ge undantag i upp till fem år. Undantagen är möjligheter för banken, inte rättigheter för dig, och räntan löper vidare under hela perioden.

En omvärdering får normalt göras vart femte år, och dessutom vid en väsentlig värdeförändring som beror på något du själv gjort, till exempel en omfattande renovering. Stiger värdet tillräckligt för att flytta belåningsgraden under en brytgräns sänks kravet. Banken beslutar om värderingen, och den kan lika gärna visa ett lägre värde än du hoppats på.

• Att amorteringskravet är en kostnad. Amorteringen är ett sparande i din egen bostad. Kostnaden för lånet är räntan. Kravet belastar däremot månadsbudgeten precis som en utgift.
• Att kravet räknas på kvarvarande skuld. Det räknas på lånebeloppet vid den senaste värderingen, och ligger därför still i kronor mellan omvärderingar även när skulden minskar.
• Att kravet sjunker automatiskt när bostadspriserna stiger. Banken räknar med sitt eget värde. En värdeuppgång får effekt först vid en omvärdering, som normalt får göras vart femte år.
• Att kravet försvinner om du byter bank. Det är knutet till lånet. Den nya banken tar normalt över kravet enligt amorteringsunderlaget från din nuvarande bank.