Byggnadskreditiv

Ett byggnadskreditiv är en kredit med en beviljad ram som finansierar ett husbygge eller en större ombyggnad medan arbetet pågår. Du får inte ut hela beloppet på en gång. Banken betalar ut det i etapper i takt med att bygget går framåt, normalt mot fakturor från entreprenören eller mot en besiktning som visar att en etapp är klar.

Räntan betalas bara på det du har utnyttjat, inte på hela ramen. Det gör kreditivet billigare än ett lån där hela beloppet ligger ute från dag ett, och det är hela poängen med konstruktionen. Under byggtiden är krediten normalt amorteringsfri: du betalar ränta och ingenting annat.

När huset är färdigt och slutbesiktigat läggs kreditivet om till ett vanligt bolån. Först då sätts den ränta och den amorteringsplan som ska gälla under resten av lånetiden, och först då prövas belåningsgraden mot det färdiga husets värde. Byggnadskreditivet är alltså en övergångslösning, inte en lånetyp du blir kvar i.

Säkerheten är fastigheten. Det förutsätter i praktiken att du har lagfart på tomten och att banken kan ta ut pantbrev i den. Vid nybyggnation av småhus krävs dessutom normalt ett färdigställandeskydd, en försäkring eller bankgaranti som ska täcka kostnaden om entreprenören inte fullföljer arbetet. Kravet prövas i bygglovsskedet och banken vill se att det finns på plats.

Anta en kreditram på 2 000 000 kr, ett bygge som tar tolv månader och en ränta på 5,00 %. Räntesatsen är ett antagande valt för att visa mekaniken, inte en marknadsuppgift.

Räntekostnaden under byggåret blir cirka 62 500 kr. Hade hela ramen på 2 000 000 kr betalats ut redan första månaden hade räntan blivit 100 000 kr på samma tid. Etapputbetalningen sparar alltså omkring 37 500 kr i det här exemplet, utan att du får mindre pengar till bygget.

Två poster tillkommer utöver räntan och är värda att fråga om innan du skriver på: en avgift för att ta upp kreditivet och en löpande avgift på den beviljade ramen, som du betalar även på den del du inte har lyft. Ramavgiften är skälet att inte begära en större ram än bygget kräver.

Banken tar en högre risk under byggtiden än efter. Säkerheten är ett halvfärdigt hus som är svårt att värdera och svårt att sälja, och entreprenören kan gå omkull mitt i. Därför är räntan på ett byggnadskreditiv normalt högre än på ett färdigt bolån, och därför ställer bankerna krav på kalkyl, entreprenadavtal, bygglov, kontrollansvarig och färdigställandeskydd innan de beviljar något.

Kostnadsstyrningen är din. Banken betalar ut mot fakturor, men den bevakar inte att du håller budget. Överskrids kalkylen behöver ramen utökas, och en utökning är en ny kreditprövning som kan sluta med ett nej mitt i bygget. Lägg in en buffert i kalkylen från början i stället för att räkna med att den går att låna fram senare.

Omläggningen till bolån är det tillfälle då hela ekonomin sätts. Då prövas belåningsgraden mot det färdiga husets värde, då sätts amorteringen och då förhandlas räntan. Förbered det steget i tid, och jämför bolåneräntor innan du automatiskt låter kreditivbanken behålla lånet.

• Att du betalar ränta på hela ramen. Räntan löper på utnyttjat belopp. Däremot tar banken normalt en avgift på hela den beviljade ramen, och den betalar du oavsett hur mycket du har lyft.
• Att kreditivet blir ditt bolån automatiskt på samma villkor. Omläggningen är ett eget beslut med egen prissättning. Räntan och amorteringen sätts först då, mot det färdiga husets värde.
• Att bygglov räcker som underlag för banken. Banken vill normalt också se entreprenadavtal, en genomräknad byggkalkyl, kontrollansvarig och färdigställandeskydd.
• Att amorteringsfriheten fortsätter efter bygget. Den gäller under byggtiden. När kreditivet blir ett bolån gäller vanliga regler, inklusive amorteringskravet.
• Att en försening bara kostar tid. Varje extra månad med full ram utnyttjad kostar ränta. I exemplet ovan är det 8 333 kr i månaden.