Lånelöfte

Ett lånelöfte är ett skriftligt besked från en bank om hur stort bolån den är beredd att bevilja dig. Banken gör en kreditprövning på din ekonomi — inkomst, befintliga lån, försörjningsbörda och betalningshistorik — och lämnar ett takbelopp. Beskedet är kostnadsfritt och binder dig inte vid banken som lämnade det.

Löftet är tidsbegränsat, vanligen tre till sex månader beroende på bank, och giltighetstiden står i beskedet. Går det ut innan du hittat en bostad ansöker du om förnyelse, vilket innebär en ny prövning med de regler och räntenivåer som gäller då. Har inkomsten eller skuldsättningen ändrats kan beloppet bli ett annat.

Löftet är inte heller bindande, varken för dig eller för banken. Det lämnas med förbehåll: banken ska godkänna både dig och den bostad du köper som säkerhet innan pengarna betalas ut. En bostadsrätt i en förening med svag ekonomi, ett hus med anmärkningar i besiktningen eller ett pris långt över värderingen kan alla göra att beskedet inte håller. Det bindande åtagandet uppstår först i det slutliga låneavtalet.

Beloppet i löftet avser bolånet, inte köpeskillingen. Vad du kan köpa för är löftet plus din kontantinsats. Med ett lånelöfte på 2 700 000 kr och 300 000 kr i eget kapital kan du köpa för 3 000 000 kr — då är belåningsgraden 90 %, alltså på bolånetakets nivå. Vid ett husköp behöver du dessutom pengar till stämpelskatt för lagfart och pantbrev, som ligger utanför både lånet och insatsen.

Två tak avgör beloppet, och det lägsta av dem gäller. Det ena är bankens interna skuldkvotstak, ofta i storleksordningen fyra till sex gånger hushållets bruttoårsinkomst. Det andra är KALP-kalkylen, där banken räknar av skatt, boendekostnad, amortering och schablonbelopp för levnadsomkostnader från inkomsten och kräver ett överskott. I KALP-kalkylen används en kalkylränta som ligger flera procentenheter över den ränta du faktiskt betalar, så att lånet ska hålla även om räntorna stiger.

Tabellen visar varför löftet nästan alltid landar lägre än du räknat med själv. Banken prövar lånet mot en ränta som ingen betalar i dag, och lägger amorteringen ovanpå. För låga och medelhöga inkomster är det därför nästan alltid KALP-kalkylen och inte skuldkvotstaket som sätter gränsen. Du kan räkna igenom din egen kalkyl i vår KALP-kalkylator.

Mäklaren vill normalt se lånelöftet innan du får delta i en budgivning, så i praktiken är det en förutsättning för att kunna buda. Men det viktigaste skälet är ditt eget: ett bud i sig är inte juridiskt bindande, men när köpekontraktet är påskrivet är det det. Kan du då inte betala blir det ett kontraktsbrott, och du kan bli skyldig att ersätta säljarens skada.

Buda därför aldrig över löftets tak utan att först ha stämt av med banken och fått ett skriftligt besked på det högre beloppet. Ett muntligt "det ska nog gå" på telefon är ingenting att skriva under ett köpekontrakt på.

• Att lånelöftet är en garanti. Det är ett villkorat förhandsbesked. Banken ska godkänna även bostaden, och ändras dina förutsättningar kan beskedet dras tillbaka.
• Att löftets belopp är vad bostaden får kosta. Beloppet avser bolånet. Köpeskillingen är löftet plus kontantinsatsen, och vid husköp tillkommer stämpelskatt och expeditionsavgifter.
• Att lånelöftet registreras som en skuld. Det gör det inte. Däremot registreras kreditupplysningen som banken hämtar in.
• Att man måste ta bolånet hos banken som lämnade löftet. Du är fri att flytta ansökan, och det kan löna sig: räntan sätts individuellt och skillnaden mellan bankerna är sällan noll.
• Att ett nytt lånelöfte behövs när du flyttar ett befintligt bolån. Vid en flytt av lånet görs en ny kreditprövning, men bostaden och beloppet är redan kända, så det är inte ett lånelöfte i vanlig mening.