Hur länge gäller ett lånelöfte?

Giltighetstiden är ingen lagreglerad period utan bankens eget villkor, och den framgår av det skriftliga beskedet. Tre till sex månader är det vanliga spannet. Vissa banker anger ett slutdatum, andra ett antal månader från beslutsdagen — kontrollera vilket som gäller, för i en utdragen bostadsjakt är det just den raden som avgör om du kan buda på måndag.

Löftet kan också sluta gälla före slutdatumet. Det lämnas med förbehåll om att uppgifterna du lämnat stämmer och fortsätter stämma. Byter du jobb, går över till provanställning, tar ett nytt billån eller får en betalningsanmärkning under perioden kan banken ompröva beskedet, även om datumet inte har passerat. Ett lånelöfte är ett förhandsbesked om din ekonomi vid en viss tidpunkt, inte en reservation av pengar.

En förnyelse är inte en förlängning av det gamla beskedet utan en ny prövning. Banken hämtar in en ny kreditupplysning och räknar om kalkylen med de regler, kalkylräntor och schabloner som gäller då. Har din inkomst stigit kan beloppet bli högre; har du tagit ett nytt lån, fått barn eller bytt till en osäkrare anställningsform kan det bli lägre.

Beloppet kan också ändras utan att någonting i din ekonomi har rört sig, eftersom banken höjer eller sänker sin kalkylränta när marknaden ändras. Kalkylräntan är ett stresstest och ligger medvetet flera procentenheter över den ränta du faktiskt betalar. Höjs den krymper utrymmet i kalkylen och därmed löftet, trots att din lön är densamma.

Två tak avgör beloppet, och det lägsta av dem gäller. Det ena är bankens interna skuldkvotstak, ofta i storleksordningen fyra till sex gånger hushållets bruttoårsinkomst. Det andra är KALP-kalkylen, där skatt, boendekostnad, amortering och schabloner för levnadsomkostnader dras från inkomsten och ett överskott krävs. För låga och medelhöga inkomster är det nästan alltid KALP-kalkylen som sätter gränsen. Du kan räkna igenom din egen i vår KALP-kalkylator.

Beloppet i löftet avser bolånet, inte köpeskillingen. Vad du kan köpa för är löftet plus din kontantinsats.

Att buda ända upp till taket är alltså att välja det dyraste amorteringsläget. Budar du 2 800 000 kr i stället, med samma 300 000 kr i insats, blir lånet 2 500 000 kr och belåningsgraden 89,3 % — fortfarande över 70 %, alltså samma krav i procent, men 4 167 kr i månaden i stället för 4 500 kr. Först under 70 % halveras kravet.

• Ansök hos flera banker, men samla ansökningarna i tiden. Bankerna använder olika kalkylräntor och schabloner, så beloppen kan skilja sig rejält. Varje direktansökan leder normalt till en egen kreditupplysning, och många på kort tid kan tolkas som att du söker kredit på flera håll. Enligt kreditupplysningslagen (1973:1173) har du rätt att kostnadsfritt få veta vad som registrerats om dig.
• Ta inga nya krediter under perioden. Ett billån eller en delbetalning som dyker upp i kreditupplysningen sänker beloppet vid förnyelsen, och kan få banken att ompröva löftet dessförinnan.
• Buda aldrig över taket utan ett skriftligt besked. Ett bud är inte juridiskt bindande, men köpekontraktet är det. Kan du inte betala blir det ett kontraktsbrott, och du kan bli skyldig att ersätta säljarens skada. Ett muntligt "det ska nog gå" är inget att skriva under ett kontrakt på.
• Förnya i god tid. Ansök om förnyelse innan löftet går ut, inte samma vecka som du hittat bostaden. Handläggningen tar tid, och budgivningar väntar inte.