Måste jag amortera på mitt bolån?

Amorteringskravet är ett krav i Finansinspektionens föreskrifter, inte ett förslag från banken. Nivån styrs av belåningsgraden, alltså bolånet delat med bostadens marknadsvärde, och kravet är utformat som en trappa.

Två detaljer i beräkningen missas ofta. Kravet räknas på lånebeloppet, inte på den kvarvarande skulden, och det fastställs vid den senaste värderingen av bostaden. Beloppet i kronor ligger därför still mellan omvärderingar även när skulden krymper. Och belåningsgraden räknas på samtliga lån med bostaden som säkerhet, inklusive ett tidigare uttag för renovering.

Under 50 % belåningsgrad finns inget krav i regelverket. Det betyder inte att du automatiskt får amorteringsfritt: banken sätter sina egna villkor i låneavtalet och kan kräva amortering ändå, till exempel på ett topplån eller på ett lån som tagits ut för konsumtion. Läs vad som står i ditt avtal — regelverkets golv och bankens villkor är två olika saker.

Kravet träffar dessutom nya bolån. Har du ett äldre lån gäller de regler som gällde när lånet beviljades, tills du utökar lånet eller lägger om det på ett sätt som utlöser en ny prövning. Utökar du räknas belåningsgraden om på hela lånet, och då kan nivån ändras.

Banken får ge tillfällig amorteringsfrihet vid särskilda skäl — arbetslöshet, längre sjukdom, dödsfall i familjen eller separation — och vid nyproducerade bostäder i upp till fem år. Undantagen är möjligheter för banken, inte rättigheter för dig, och räntan löper vidare under hela perioden. Skulden minskar alltså inte, medan kostnaden fortsätter.

Först en distinktion som avgör hela frågan: amortering är inte en kostnad. Räntan är kostnaden för lånet. Amorteringen är en överföring till din egen skuld, alltså ett sparande i bostaden. Den belastar månadsbudgeten precis som en utgift, men pengarna försvinner inte.

Avkastningen på en extra amortering är den bolåneränta du slipper betala, efter ränteavdrag. Med nya bolån på 2,87 % i juni 2026 enligt SCB och 30 % skattereduktion på ränteutgifter upp till 100 000 kr motsvarar det drygt 2 % riskfritt. Det är en låg avkastning i sig, men den är helt säker — och den ska ställas mot vad alternativet ger efter skatt och risk.

Det finns däremot ett läge där extra amortering är exceptionellt lönsam: när den flyttar dig under en brytgräns. Ett lån på 2 400 000 kr på en bostad värd 3 000 000 kr ger 80 % belåningsgrad och 4 000 kr i månaden i krav. Amorterar du ned lånet till 2 100 000 kr, alltså 70 %, halveras kravet till 1 % per år och 1 750 kr i månaden. De 300 000 kronorna frigör 2 250 kr i månatligt kassaflöde, alltså 27 000 kr per år — utöver den ränta du slipper.

• Att amorteringskravet är en kostnad. Det är ett sparande i din egen bostad. Kostnaden för lånet är räntan.
• Att kravet räknas på kvarvarande skuld. Det räknas på lånebeloppet vid den senaste värderingen och ligger still i kronor mellan omvärderingar.
• Att kravet sjunker automatiskt när bostadspriserna stiger. Banken räknar med sitt eget värde. En värdeuppgång får effekt först vid en omvärdering.
• Att kravet försvinner om du byter bank. Det är knutet till lånet. Den nya banken tar normalt över kravet enligt ett amorteringsunderlag som du beställer kostnadsfritt av din nuvarande bank.
• Att det fortfarande finns ett tillägg kopplat till inkomsten. Det skuldkvotsbaserade tillägget på ytterligare 1 % för hushåll med bolån över 4,5 gånger bruttoårsinkomsten togs bort 1 april 2026. Högsta kravet är därmed 2 % per år.