Hur påverkar bostadens skick lånelöftet?

Ett bolån prövas i två steg, och de svarar på olika frågor. Lånelöftet prövar dig: inkomst, befintliga lån, försörjningsbörda och betalningshistorik. Det lämnas ofta innan du ens börjat titta på bostäder, och det säger därför per definition ingenting om något objekt. Objektsgodkännandet prövar bostaden: vad den är värd som säkerhet, och om banken vill ha just den panten.

Därför är löftet villkorat. Det lämnas med förbehållet att banken ska godkänna både dig och den bostad du köper innan pengarna betalas ut. En bostadsrätt i en förening med svag ekonomi, ett hus med anmärkningar i besiktningen eller ett pris långt över värderingen kan alla göra att beskedet inte håller. Det bindande åtagandet uppstår först i det slutliga låneavtalet.

Skillnaden är alltså inte akademisk. Ett lånelöfte på 2 700 000 kr betyder "din ekonomi bär ett bolån på 2 700 000 kr", inte "du får 2 700 000 kr till den här bostaden". Vilket av de två beskeden du har i handen avgörs av om du redan har lämnat in objektsuppgifterna.

Bolånetaket räknas på bostadens marknadsvärde enligt bankens värdering. Vid ett vanligt köp är värderingen normalt köpeskillingen — men blir den lägre, till exempel efter en budgivning som drivit priset över nivån i området eller för ett hus med stort renoveringsbehov, räknas taket på det lägre värdet. Mellanskillnaden får du täcka själv.

En värdering 200 000 kr under priset ökar alltså kontantbehovet med 180 000 kr, alltså med 60 % — trots att lånelöftet är oförändrat. Det är den vanligaste vägen från "jag har lånelöfte" till "jag har inte råd med den här bostaden", och den upptäcks ofta först efter budgivningen.

• Värderingen, inte besiktningen. Banken kräver normalt en värdering men beställer sällan en besiktning. Värderingen svarar på vad bostaden är värd som säkerhet och styr belåningsgraden. Besiktningen svarar på vilket skick den är i, och den beställer du för din egen skull.
• Objektstypen. För fritidshus och nyproduktion sätter många banker hårdare krav än för en permanentbostad. Ett hus utan indraget vatten, en bostad på ofri grund eller en fastighet med jordbruksdel kan prövas i en helt annan ordning.
• Föreningens ekonomi vid bostadsrätt. Banken går igenom årsredovisningen. Föreningens skuldsättning, planerade stambyten och avgiftshöjningar påverkar både värdet och din faktiska boendekostnad, och en förening med svag ekonomi kan få banken att sätta ett lägre värde eller att avstå.
• Allvarliga fel i huset. En konstaterad fuktskada, ett tak som är uttjänt eller en riskkonstruktion som pekats ut i besiktningsutlåtandet påverkar vad bostaden är värd, och därmed vad banken lånar ut mot den.

Renoveringsbehovet slår dessutom mot dig två gånger. Det sänker värderingen, alltså hur mycket du får låna — och det är samtidigt en kostnad du ska bära efter tillträdet, med pengar du inte kan låna till eftersom bolåneutrymmet redan är taget.

Undersökningsplikten vid ett fastighetsköp ligger på köparen. Enligt 4 kap. 19 § jordabalken (1970:994) får du inte åberopa en avvikelse som du borde ha upptäckt vid en sådan undersökning som fastighetens skick motiverar. Banken tar alltså inte den risken åt dig, och en godkänd finansiering är inget kvitto på att bostaden är felfri.

1. Lämna in objektsuppgifterna före budgivningen. Mäklarens objektsbeskrivning, årsredovisningen för föreningen och besiktningsutlåtandet om det finns. Då får du bankens besked om just den bostaden innan du är bunden.
2. Fråga uttryckligen efter värderingen, inte bara efter lånelöftet. Det är värderingen som avgör kontantbehovet, och den siffran vill du ha innan du budar — inte veckan före tillträdet.
3. Läs besiktningsklausulen ordagrant om du hinner skriva kontrakt före besiktningen. Skillnaden mellan en klausul som ger dig rätt att frånträda efter eget bedömande och en som kräver att felet överstiger ett visst belopp är avgörande.
4. Räkna in renoveringen i kalkylen från början. Kostnaden kommer efter tillträdet, när bolåneutrymmet är förbrukat och bufferten ska räcka till både amortering och hantverkare.