Hur mycket kontantinsats behöver jag?

Kontantinsatsen är den del av priset som ligger utanför bolånet. Storleken bestäms inte av dig utan av bolånetaket, Finansinspektionens gräns för hur högt en bostad får belånas med bostaden som säkerhet. Taket höjdes 1 april 2026 från 85 till 90 % av marknadsvärdet, och den minsta insatsen sjönk därmed från 15 till 10 % av köpeskillingen.

Att golvet är tio procent betyder inte att banken lånar ut nittio. Banken prövar dessutom din betalningsförmåga i KALP-kalkylen och mot sitt eget skuldkvotstak, och det lägsta av de tre gränserna gäller. För fritidshus och nyproduktion sätter många banker dessutom hårdare krav än för en permanentbostad.

Insatsen är inte hela kontantbehovet vid ett husköp. Till den kommer stämpelskatt för lagfarten på 1,5 % av köpeskillingen plus 825 kr i expeditionsavgift, och stämpelskatt för nya pantbrev på 2 % av inteckningsbeloppet plus 375 kr. Köper du ett hus för 3 000 000 kr med ett bolån på 2 700 000 kr och det saknas befintliga pantbrev blir det 45 825 kr för lagfarten och 54 375 kr för pantbreven.

Kontantbehovet blir alltså 400 200 kr och inte 300 000 kr — en tredjedel mer än insatsen. Vid köp av en bostadsrätt bortfaller båda posterna, eftersom det inte är fast egendom och pantsättningen sker hos föreningen. Där tillkommer i stället ofta en pantsättningsavgift, vars storlek styrs av föreningens stadgar.

Varje krona du lägger in sänker belåningsgraden, och belåningsgraden styr amorteringskravet. Tabellen visar samma bostad för 3 000 000 kr med tre olika insatser.

Steget från 300 000 kr till 900 000 kr i insats sänker amorteringen med 2 750 kr i månaden, alltså 33 000 kr per år. Det beror inte på räntan utan på att du passerar brytgränsen vid 70 %. De sista kronorna före en brytgräns är därför värda betydligt mer än de första — och 71 % belåningsgrad kostar dubbelt så mycket i amortering som 69 %.

En låg belåningsgrad brukar också ge en större rabatt från bankens listränta. Hur många procentenheter det handlar om sätter varje bank själv och publicerar sällan, så räkna inte hem den effekten i förväg — men fråga uttryckligen vad räntan blir vid olika belåningsgrad innan du bestämmer hur mycket du lägger in.

Det finns inget lagförbud mot att finansiera kontantinsatsen med ett lån utan säkerhet. Det är däremot dyrt på två sätt samtidigt. I juni 2026 låg genomsnittsräntan på nya bolån på 2,87 % och på nya konsumtionslån på 7,51 % enligt SCB. Dessutom är ränteavdraget borta för lån utan säkerhet från inkomstår 2026, medan lån med säkerhet i bostad fortfarande ger 30 % skattereduktion upp till 100 000 kr i ränteutgifter och 21 % däröver.

Lånet syns dessutom i kreditupplysningen och räknas som en utgift i bankens kalkyl, vilket sänker beloppet i lånelöftet. Ordningen spelar därför roll: ta reda på vad bolånelöftet blir med privatlånet inräknat innan du budar, inte efter.

• Att kontantinsats och handpenning är samma sak. Handpenningen är den första delbetalningen och ingår i insatsen.
• Att bolånet kan täcka insatsen om man frågar snällt. Bolånetaket är just gränsen för hur mycket som får lånas mot pant i bostaden.
• Att insatsen är den enda kontanten du behöver. Vid husköp tillkommer stämpelskatt och expeditionsavgifter, och banken vill se en buffert kvar efter köpet.
• Att det räcker att klara insatsen. Banken prövar din förmåga att bära lånet varje månad, inte bara din förmåga att lägga in kapital.