Hur mycket påverkar belåningsgraden räntan?

Belåningsgraden är bolånet delat med bostadens marknadsvärde. Den mäter hur stor del av bostaden banken har finansierat, och därmed hur mycket värdet skulle behöva falla innan säkerheten inte längre täcker skulden. Det är precis den risken banken tar betalt för i räntan, vilket gör belåningsgraden till den faktor som väger tyngst i rabatten från listräntan.

Men hur mycket den är värd i procentenheter går inte att svara på generellt. Bankernas rabattrappor är interna prissättningsregler som normalt inte publiceras, de skiljer sig åt mellan bankerna och de ändras över tid. Den som utlovar en exakt siffra har gissat. Det du däremot kan göra är att be din bank om beskedet: fråga vad räntan blir vid 85, 75 och 65 % belåningsgrad, och be om svaret skriftligt. Då har du bankens egen trappa i handen, för just ditt lån.

Vad du får för svar beror också på lånets storlek, din betalningshistorik och hur mycket av din övriga ekonomi du har hos banken. Flera banker knyter dessutom rabatten till ett kundprogram med krav på lönekonto eller sparande. Belåningsgraden är alltså den tyngsta faktorn, inte den enda.

Eftersom rabattens storlek är okänd i förväg är det mer användbart att veta vad en rabatt av en viss storlek är värd. Tabellen utgår från ett bolån på 2 400 000 kr.

Nu jämför vi med den andra effekten. Ett lån på 2 400 000 kr på en bostad värd 3 000 000 kr ger 80 % belåningsgrad, alltså ett amorteringskrav på 2 % av lånebeloppet per år, 4 000 kr i månaden. Amorterar du ned lånet till 2 100 000 kr hamnar du på 70 % och kravet halveras till 1 % per år, 1 750 kr i månaden.

Kassaflödeseffekten via amorteringskravet är alltså 27 000 kr per år, medan en ränterabatt i storleksordningen en halv procentenhet är värd 12 000 kr före skatt. Det är därför brytgränsen vid 70 % ofta betyder mer för din månadsekonomi än rabatten gör — och därför de sista kronorna före en brytgräns är värda betydligt mer än de första.

Två tal styr siffran, och du styr bara det ena. Du sänker belåningsgraden genom att amortera, alltså genom att minska skulden. Marknaden flyttar bostadens värde åt båda hållen utan att du gör något: stiger priserna faller belåningsgraden, faller priserna stiger den.

En värdeuppgång får dock effekt först vid en omvärdering. Banken räknar med sitt eget värde tills det värdet uppdateras, och en omvärdering får normalt göras vart femte år, samt dessutom vid en väsentlig värdeförändring som beror på något du själv gjort, till exempel en omfattande renovering. Banken beslutar om värderingen, och den kan lika gärna landa lägre än du hoppats på.

Effekten per amorterad krona är liten så länge du inte närmar dig en brytgräns: på en bostad värd 3 000 000 kr krävs 300 000 kr i amortering för att flytta belåningsgraden tio procentenheter. Det gör att strategin bör vara riktad — amortera mot en brytgräns, inte generellt lite grann — och att kontantinsatsen vid köpet är det billigaste tillfället att hamna rätt från början.

• Att en prisuppgång sänker belåningsgraden hos banken automatiskt. Banken räknar med sitt eget värde. Uppgången får effekt först vid en omvärdering.
• Att belåningsgraden bara handlar om det lån du tar nu. Samtliga lån med bostaden som säkerhet räknas, inklusive ett tidigare uttag för renovering.
• Att en lägre belåningsgrad automatiskt ger en lägre ränta. Den ger normalt ett bättre förhandlingsläge, men rabatten måste fortfarande begäras — banken sänker sällan räntan av sig själv.
• Att belåningsgrad och skuldkvot är samma sak. Belåningsgraden ställer skulden mot bostadens värde, skuldkvoten mot din inkomst. Banken använder båda, av olika skäl.
• Att räntan är den viktigaste effekten. På många lån är amorteringskravet den post som slår hårdast mot månadsbudgeten, och det styrs av samma tal.