Vad kostar det att lösa ett bundet bolån?

Ränteskillnadsersättning ska kompensera banken för att den lånat upp pengar till en fast kostnad för hela bindningstiden och nu får tillbaka dem i ett läge där de bara kan lånas ut till en lägre ränta. Därför uppstår kostnaden bara när två saker gäller samtidigt: räntan ska vara bunden, och marknadsräntan för den återstående bindningstiden ska ha sjunkit sedan du band.

Har räntorna stigit i stället blir ersättningen noll, eftersom banken då kan låna ut pengarna till en högre ränta än din. På ett lån med rörlig ränta uppstår den inte alls. Frågan "vad kostar det" har alltså ett svar som ändras med marknadsläget, och det svaret kan bara banken räkna fram — för ett bestämt datum.

Beräkningen bygger på skillnaden mellan din avtalade ränta och en jämförelseränta för den återstående bindningstiden. Jämförelseräntan bestäms enligt konsumentkreditlagen och utgår från en marknadsränta för motsvarande löptid, inte från bankens egen listränta. Banken får alltså inte välja jämförelsetal fritt.

Anta ett bolån på 1 500 000 kr med 4,00 % bunden ränta och en antagen jämförelseränta på 2,50 %, alltså en skillnad på 1,50 procentenheter. Tabellen visar en förenklad uppskattning vid olika återstående bindningstid.

Två mönster syns. Beloppet växer proportionellt mot den återstående tiden: att lösa ett femårigt bundet lån efter fyra år kostar en bråkdel av att lösa det efter ett. Och det växer proportionellt mot räntedifferensen: en halv procentenhet ger en tredjedel av kostnaden jämfört med en och en halv.

Skatteverket behandlar ränteskillnadsersättning på ett bolån som en ränteutgift. Den ingår därmed i underlaget för skattereduktion för ränteutgifter, 30 % upp till 100 000 kr i ränteutgifter under året och 21 % däröver. En ersättning på 22 500 kr kan därför i praktiken kosta 15 750 kr efter skatt, förutsatt att utrymmet under gränsen finns kvar det året.

Kostnaden ska alltid ställas mot vad du sparar, och den räkningen är enkel. Sänker du räntan med en procentenhet på 1 500 000 kr sparar du 15 000 kr per år före skatt. Kostar bytet 22 500 kr i ränteskillnadsersättning är det lönsamt om du behåller lånet i mer än ett och ett halvt år, räknat före skatteeffekten.

Eftersom både ersättningen och räntevinsten ingår i samma skattereduktion tar effekterna i stort ut varandra så länge du ligger under 100 000 kr i ränteutgifter — men kontrollera om beloppen ligger på samma beskattningsår. En stor ersättning ett år och besparingen utspridd över fyra kan sprängas över gränsen där reduktionen sjunker till 21 %.

Kostnaden dyker upp i tre lägen: när du säljer bostaden, när du byter bank och när du vill lägga om ett bundet lån till rörligt. I alla tre är det samma sak som händer, nämligen en förtidsbetalning. Det gör att beslutet att binda räntan i själva verket är två beslut: du väljer en känd kostnad under perioden, och du väljer samtidigt bort flexibiliteten att flytta eller lägga om lånet utan kostnad.

• Att ersättningen alltid utgår när man löser ett bundet lån. Bara om marknadsräntan för den återstående bindningstiden har sjunkit sedan du band.
• Att banken får räkna med sin egen listränta som jämförelseränta. Jämförelseräntan bestäms enligt lagen och utgår från en marknadsränta för motsvarande löptid.
• Att ett bankbyte inte räknas som förtidsbetalning. Det gör det. Det gamla lånet löses, och ersättningen beräknas på vanligt sätt.
• Att bindningstiden hindrar dig från att lösa lånet. Rätten finns i 32 § konsumentkreditlagen. Det är kostnaden, inte möjligheten, som bindningen påverkar.
• Att ersättningen är en avgift som kan förhandlas bort. Den beräknas enligt en lagreglerad modell och är inte en prislistepost. Det som går att påverka är tidpunkten och hur mycket av skulden du löser.