Två registreringar sker vid varje husköp, och båda kostar pengar. Lagfarten skriver in att du äger fastigheten. Pantbrevet skriver in att fastigheten är intecknad som säkerhet för bolånet. De räknas på olika underlag, har olika skattesatser och betalas båda i anslutning till tillträdet — med egna medel, om bolånet ligger på taket.
Tillsammans landar de på drygt 100 000 kr på ett hus för 3 000 000 kr. Det är den vanligaste anledningen till att en bostadskalkyl spricker sent, och det är helt onödigt: beloppen går att räkna ut på minuten innan du budar. Guiden visar hur, och vad du kan göra för att sänka dem.
Ta reda på vilka pantbrev som redan finns i fastigheten
Pantbreven följer fastigheten, inte ägaren. Har den tidigare ägaren tagit ut pantbrev finns de kvar när du köper och kan användas om igen för ditt lån. De lämnas över på tillträdesdagen, och nya pantbrev behöver bara tas ut för den del av lånet som de befintliga inte täcker.
Uppgiften står i fastighetsutdraget, som mäklaren har. Fråga efter den redan när du är intresserad av objektet — den påverkar hur mycket kontanter du behöver på tillträdesdagen med tiotusentals kronor, och det är information du vill ha före budgivningen, inte efter.
Pantbrev utfärdas i dag normalt elektroniskt, som datapantbrev i Lantmäteriets pantbrevsregister, i stället för som ett fysiskt papper. Finns äldre pappersbrev ska de överlämnas fysiskt, vilket är en sak att stämma av med mäklaren.
Räkna ut vad nya pantbrev kostar
Underlaget är inteckningsbeloppet, alltså det belopp de nya pantbreven tas ut på, inte bostadens pris. Skatten är 2 % av det beloppet plus en expeditionsavgift på 375 kr per inteckningsansökan. Skatten går till staten, inte till banken.
Situation Nytt inteckningsbelopp Stämpelskatt 2 % Summa med avgift Inga befintliga pantbrev 2 700 000 kr 54 000 kr 54 375 kr Befintliga pantbrev om 1 500 000 kr 1 200 000 kr 24 000 kr 24 375 kr Befintliga pantbrev om 2 700 000 kr 0 kr 0 kr 0 kr Egen beräkning för ett hus för 3 000 000 kr med ett bolån om 2 700 000 kr. Skattesats och avgift ska stämmas av mot Lantmäteriet före publicering. Skillnaden mellan första och andra raden är 30 000 kr, för samma hus och samma lån. Det är därför frågan om befintliga pantbrev är värd att ställa tidigt. Täcker de befintliga pantbreven hela lånet blir posten noll.
Räkna ut lagfartskostnaden
Lagfarten beskattas med 1,5 % av köpeskillingen när köparen är privatperson, plus en expeditionsavgift på 825 kr. Är taxeringsvärdet för året före förvärvet högre än köpeskillingen används taxeringsvärdet i stället — underlaget är alltså det högsta av de två.
Det gör lagfartskostnaden helt förutsägbar. Räkna 1,5 % av det bud du tänker lägga, lägg till 825 kr, och du har talet innan du sätter dig i bilen till visningen.
Köpeskilling Bolån vid 90 % Lagfart Nya pantbrev Summa 2 000 000 kr 1 800 000 kr 30 825 kr 36 375 kr 67 200 kr 3 000 000 kr 2 700 000 kr 45 825 kr 54 375 kr 100 200 kr 4 000 000 kr 3 600 000 kr 60 825 kr 72 375 kr 133 200 kr Egen beräkning: 1,5 % plus 825 kr på köpeskillingen och 2 % plus 375 kr på inteckningsbeloppet, utan befintliga pantbrev. Satserna ska stämmas av mot Lantmäteriet före publicering. Vid arv och bodelning tas normalt ingen stämpelskatt ut, men lagfart ska ändå sökas och expeditionsavgiften tillkommer. Vid gåva beror utfallet på om det finns ett vederlag och hur stort det är i förhållande till taxeringsvärdet. Ska en fastighet föras över inom familjen är det värt att kontrollera reglerna med Lantmäteriet innan handlingarna skrivs, eftersom hur ersättningen utformas kan avgöra om skatt tas ut.
Lägg in beloppen i kontantkalkylen inför tillträdet
Det här är den punkt där kalkyler brukar spricka. På ett hus för 3 000 000 kr är kontantinsatsen 300 000 kr. Lagfart och pantbrev lägger till 100 200 kr på kontantbehovet, alltså totalt 400 200 kr — och de förfaller i anslutning till tillträdet, inte utspritt över året.
Stäm av med banken i god tid före tillträdet exakt vilka belopp som ska finnas var, och när. Slutlikvid, stämpelskatt och avgifter betalas normalt via banken i samband med tillträdet, men rutinerna skiljer sig åt.
Låt banken sköta ansökningarna och kontrollera att de går in
I praktiken sköter banken båda ansökningarna hos Lantmäteriets fastighetsinskrivning i samband med att lånet betalas ut. Det är bekvämt, men det innebär också att du inte automatiskt märker om något inte blivit gjort.
- Bekräfta skriftligt med banken vem som ansöker om lagfarten och vem som ansöker om inteckningen. Utgå inte från att det är samma part.
- Lagfart ska sökas inom en lagstadgad frist från köpet. Fristen och vad som händer om den överskrids framgår av Lantmäteriets anvisningar — fråga banken om den bevakar datumet åt dig.
- Kontrollera efter någon månad att lagfarten är beviljad och att inteckningarna är registrerade. Uppgifterna finns hos Lantmäteriet.
- Har du köpt en bostadsrätt: kontrollera i stället att pantsättningen är noterad hos föreningen och att föreningens avgift för det är betald.
Spara besluten och kvittona
Stämpelskatten är inte avdragsgill mot din inkomst. Den räknas däremot som en utgift för förvärvet när du senare säljer bostaden och ska beräkna kapitalvinsten, vilket gör underlaget värt att spara. Lägg besluten från Lantmäteriet, köpekontraktet och kvittona på samma ställe.
Samma pärm ska innehålla kvitton på det du bygger om eller förbättrar i bostaden framöver. De kan ligga där i tjugo år utan att göra nytta, och sedan göra betydande nytta på en enda dag.
Vanliga misstag
- Att räkna pantbrevsskatten på bostadens pris. Den räknas på inteckningsbeloppet. Har fastigheten redan pantbrev betalar du bara på mellanskillnaden.
- Att inte fråga om befintliga pantbrev före budgivningen. Uppgiften finns i fastighetsutdraget och kan vara värd tiotusentals kronor.
- Att kalla stämpelskatten en bankavgift. Den stora posten är en skatt till staten. Expeditionsavgifterna på 825 kr och 375 kr är avgifterna, och de är en liten del av beloppet.
- Att räkna med stämpelskatt på en bostadsrätt. Den finns inte där. Föreningens pantsättningsavgift är i en helt annan storleksordning.
- Att tro att pantbrevets belopp är en skuld. Det visar hur mycket fastigheten är intecknad för, inte hur mycket du har lånat.
- Att betala om stämpelskatten vid bankbyte. Pantbreven följer fastigheten och lämnas vidare till den nya banken. Ny skatt tas ut först när lånet växer över det redan intecknade beloppet.
När lånet växer senare
Så länge lånet ryms inom det belopp fastigheten redan är intecknad för behövs inga nya pantbrev. Det gäller vid bankbyte, och det gäller om du utökar lånet med ett belopp som får plats under befintliga inteckningar. Först när skulden växer över den nivån ska nya pantbrev tas ut, och då tillkommer 2 % på det nya beloppet plus 375 kr.
Räkna in den kostnaden när du jämför ett erbjudande om att utöka bolånet med andra sätt att finansiera en renovering. Steg för steg går vi igenom den räkningen i guiden om att utöka bolånet för en renovering.
Vanliga frågor
Lagfarten kostar 1,5 % av köpeskillingen plus 825 kr när köparen är privatperson. Nya pantbrev kostar 2 % av inteckningsbeloppet plus 375 kr per ansökan. På ett hus för 3 000 000 kr med ett bolån om 2 700 000 kr och inga befintliga pantbrev blir det tillsammans 100 200 kr.
Lagfarten registrerar att du äger fastigheten. Pantbrevet registrerar att fastigheten är intecknad som säkerhet för ett lån. De räknas på olika underlag — lagfarten på köpeskillingen, pantbrevet på inteckningsbeloppet — och vid ett husköp betalar du normalt båda.
Ja. Pantbreven följer fastigheten och lämnas över på tillträdesdagen. Nya pantbrev behöver bara tas ut för den del av lånet som de befintliga inte täcker, vilket kan sänka kostnaden med tiotusentals kronor. Uppgiften finns i fastighetsutdraget.
Nej. En bostadsrätt kan varken få lagfart eller intecknas, eftersom du köper en andel i en förening och inte fast egendom. I stället pantsätts andelen och pantsättningen noteras i föreningens lägenhetsförteckning, mot en avgift som är långt lägre än stämpelskatten.
Bara om bolånet ryms under bolånetaket på 90 % av marknadsvärdet efter att kostnaden lagts till. Ligger du redan på taket måste skatten betalas med egna medel, och den förfaller i anslutning till tillträdet.
Begrepp i guiden
Fler guider
- Så räknar du på en bostadsaffär innan du budarSju steg till ett budtak du kan stå för: kontantbehov, köpomkostnader, månadskostnad, stresstest och det som händer första året.7 steg9 min
- Så utökar du ditt bolån för en renoveringRäkna fram vad en utökning kostar med amorteringskravet och pantbreven inräknade, och jämför den med ett renoveringslån utan säkerhet.7 steg8 min
- Så flyttar du ditt bolån till en annan bankÅtta steg från inventering till första avin: räkna fram flyttkostnaden, ta in bud, beställ amorteringsunderlag och låt bankerna sköta lösenet.8 steg8 min
Fördjupa dig på Finera
Källor
- LantmäterietLagfart, inteckning och stämpelskatt vid köp av fastighetHämtad 11 augusti 2026
- Sveriges riksdagLag (1984:404) om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheterHämtad 11 augusti 2026
- SkatteverketFörsäljning av bostad, utgifter för förvärvet och förbättringsutgifterHämtad 11 augusti 2026
- Sveriges riksdagLag (2026:226) om begränsning av bostadskrediter: bolånetak 90 %, tilläggslån 80 % och amorteringskrav 1 och 2 %, i kraft 1 april 2026Hämtad 11 augusti 2026
Finera är en jämförelsetjänst, inte en bank. Vi förmedlar inga lån, ger inga finansiella råd och står inte under Finansinspektionens tillsyn.