Så räknar du på en bostadsaffär innan du budar

1. Sätt ett budtak innan du går på visning

   Ditt budtak är inte lånelöftet plus sparkontot. Det är lånelöftet plus det egna kapital som får gå till kontantinsatsen, efter att köpomkostnader, flytt och en buffert är avsatta. Räkna baklänges: dra av det som ska betalas vid sidan om, och se vad som blir kvar till insatsen.

   Bolånetaket är 90 % av bostadens marknadsvärde, alltså krävs minst 10 % i kontantinsats. Har du 400 000 kr kvar till insatsen efter avsättningarna räcker det till en bostad för 4 000 000 kr — men bara om banken värderar bostaden till minst det priset. Budar du över värderingen finansieras mellanskillnaden med egna medel utöver de 10 procenten.

2. Räkna fram köpomkostnaderna för just det här objektet

   Här skiljer sig bostadstyperna åt mer än på något annat område. Vid köp av fastighet — hus, tomt eller fritidshus — betalar du stämpelskatt två gånger: 1,5 % av köpeskillingen plus 825 kr för lagfarten, och 2 % av inteckningsbeloppet plus 375 kr per ansökan för nya pantbrev. Vid köp av bostadsrätt finns ingen av dem, eftersom du köper en andel i en förening och inte fast egendom.

   Post	Hus för 3 000 000 kr	Bostadsrätt för 3 000 000 kr
   Bolån vid 90 % belåningsgrad	2 700 000 kr	2 700 000 kr
   Kontantinsats	300 000 kr	300 000 kr
   Stämpelskatt lagfart	45 825 kr	0 kr
   Stämpelskatt nya pantbrev	54 375 kr	0 kr
   Pantsättningsavgift till föreningen	—	Tillkommer, betydligt lägre belopp
   Kontantbehov totalt	400 200 kr	Cirka 300 000 kr

   Skillnaden är 100 000 kr på samma pris. Fråga mäklaren om befintliga pantbrev innan du budar på ett hus: är fastigheten redan intecknad för 1 500 000 kr behöver du bara ta ut nya för mellanskillnaden, vilket sänker posten från 54 375 kr till 24 375 kr. Uppgiften står i fastighetsutdraget.

3. Räkna ut månadskostnaden vid det bud du tänker lägga

   Månadskostnaden består av tre delar, och bara två av dem är kostnader. Räntan är priset för lånet. Driftskostnaden eller månadsavgiften är priset för bostaden. Amorteringen är ett sparande i din egen bostad — men den ska ändå finnas på kontot varje månad.

   Post	Per månad	Kommentar
   Ränta	6 458 kr	2 700 000 kr till 2,87 %, SCB nya bolån juni 2026
   Ränta efter ränteavdrag	4 520 kr	30 % skattereduktion för ränteutgifter
   Amortering	4 500 kr	2 % per år vid 90 % belåningsgrad — sparande, inte kostnad
   Driftskostnad eller avgift	Antaget 3 500 kr	Objektspecifik, står i objektsbeskrivningen
   Att ha på kontot varje månad	14 458 kr	Ränta före skatteeffekt, amortering och drift

   Lägg märke till hur skatteeffekten fungerar. Skattereduktionen på 30 % kommer som en post i deklarationen året efter, inte som en rabatt på avin. Räkna därför med bruttoräntan i månadsbudgeten och behandla återbetalningen som en engångssumma. Räkna igenom ditt eget belopp i bolånekalkylatorn.

4. Stresstesta budet mot en högre ränta

   Banken gör det här åt sig själv med sin kalkylränta. Gör det åt dig. Räkna om räntan med två procentenheter påslag: 2 700 000 kr till 4,87 % kostar 131 490 kr per år, alltså 10 958 kr i månaden före skatteeffekt, mot 6 458 kr i dag. Det är 4 500 kr mer per månad, ovanpå amortering och drift.

   Frågan är inte om det låter mycket. Frågan är vad som skulle behöva bort ur budgeten om det hände, och om det svaret är acceptabelt. Går det inte ihop är budet för högt — inte för att räntan kommer att stiga, utan för att affären saknar marginal. Hur du hanterar räntenivån sedan går vi igenom i guiden om bunden och rörlig ränta.

5. Granska föreningens ekonomi eller husets skick

   De poster som spränger kalkylen efter köpet syns nästan alltid i handlingarna före det. Vad du ska leta efter beror på bostadstyp.

   • Bostadsrätt: föreningens skuld per kvadratmeter, planerade underhållsarbeten, när stambyte och fasad senast gjordes, och om avgiften höjts nyligen. En förening med hög belåning har din bolånerisk också, fast fördelad på alla medlemmar.
   • Bostadsrätt: kontrollera andelstalet och vad avgiften faktiskt innefattar. Ingår värme och vatten, eller tillkommer de?
   • Hus: besiktningsprotokollet och vad som noterats som riskkonstruktion. Tak, dränering, fönster och avlopp är de fyra som kostar sexsiffrigt.
   • Hus: driftskostnaden i objektsbeskrivningen är säljarens förbrukning, inte din. Ett hushåll med fler personer och andra vanor kan hamna långt över.
   • Båda: kontrollera om banken har synpunkter på objektet innan du budar. Lånelöftet är villkorat av att banken godkänner bostaden som säkerhet.

6. Räkna in det du kommer att göra första året

   Nästan alla köper något efter tillträdet, och nästan ingen räknar med det före. Skriv ned vad som faktiskt kommer att hända: flyttfirma, målning, golv, vitvaror, gardiner, en tvättmaskin som inte följer med. Sätt ett tal på det och lägg det bredvid kontantbehovet.

   Avsätt dessutom en buffert. En bostad producerar oplanerade utgifter — en trasig varmvattenberedare, en läckande blandare — och de kommer sällan när det passar. En buffert som täcker några månaders boendekostnad är skillnaden mellan ett problem och en kredit. Ska renoveringen vara omfattande, räkna på den som ett eget finansieringsbeslut enligt guiden om att utöka bolånet i stället för att lösa den med kort.

7. Skriv ned ditt tak och ta med det till budgivningen

   Skriv ned det högsta bud du kan lägga, och en mening om vad talet bygger på: kontantbehovet, månadskostnaden och stresstestet. Skicka det till dig själv eller till den du köper med. Budgivningar avgörs ofta av vem som orkar längst, och ett tal du skrivit ned i lugn och ro är svårare att förhandla bort än ett du håller i huvudet.

   Kom ihåg vad taket inte är. Ett bud är inte juridiskt bindande, men köpekontraktet är det. Kan du inte betala på tillträdesdagen blir det ett kontraktsbrott, och du kan bli skyldig att ersätta säljarens skada. Ska du buda över lånelöftets tak, skaffa skriftligt besked från banken på det högre beloppet först.

Finera är en jämförelsetjänst, inte en bank. Vi förmedlar inga lån, ger inga finansiella råd och står inte under Finansinspektionens tillsyn.