Så utökar du ditt bolån för en renovering

1. Ta fram vad renoveringen faktiskt kostar

   Utgå från skriftliga offerter, inte från ett riktpris. Be om offerter från minst två hantverkare och kontrollera vad som ingår: material, rivning, bortforsling, el och vvs. Poster som inte står i offerten dyker upp som tillägg senare.

   • Lägg på en marginal för det som visar sig bakom ytskiktet. Vid badrum och kök är det snarare regel än undantag.
   • Kontrollera om arbetet kräver bygglov eller anmälan till kommunen, och räkna in avgiften och tiden.
   • Ta reda på om något av arbetet ger rätt till skattereduktion för husarbete, och vilka regler och belopp som gäller det aktuella året. Kontrollera det hos Skatteverket — det påverkar hur mycket du behöver låna.
   • Ska renoveringen göras i etapper: räkna på hela projektet men låna i takt med att det utförs, så att du inte betalar ränta på pengar som ligger stilla.

2. Räkna ut belåningsgraden efter utökningen

   Det här är steget de flesta hoppar över, och det som oftast överraskar. Belåningsgraden räknas på hela bolånet efter utökningen, inte bara på det nya beloppet. Passerar den en brytgräns i amorteringstrappan gäller det nya kravet hela lånet.

   Ta ett hus värt 3 000 000 kr med ett befintligt bolån på 1 800 000 kr, alltså 60 % belåningsgrad och ett amorteringskrav på 1 % per år. En utökning med 400 000 kr tar lånet till 2 200 000 kr, alltså 73,3 %, och därmed över gränsen vid 70 %.

   	Före	Utökning 400 000 kr	Utökning 300 000 kr
   Bolån totalt	1 800 000 kr	2 200 000 kr	2 100 000 kr
   Belåningsgrad	60,0 %	73,3 %	70,0 %
   Amorteringskrav	1 % per år	2 % per år	1 % per år
   Amortering per månad	1 500 kr	3 667 kr	1 750 kr

   Skillnaden mellan de två sista kolumnerna är slående. 100 000 kr mindre i lån ger 1 917 kr lägre amortering i månaden, eftersom det lägre beloppet håller sig kvar på det lägre steget i trappan. Det är inte en kostnad — amortering är ett sparande — men det är kronor som måste finnas på kontot varje månad. Ligger du nära en brytgräns är det värt att räkna på om en mindre utökning plus egna medel går ihop bättre.

3. Kontrollera om utökningen kräver nya pantbrev

   Bor du i ett hus: ta reda på vilket belopp fastigheten är intecknad för. Ryms det utökade lånet under befintliga pantbrev tillkommer ingen stämpelskatt alls. Växer skulden över den nivån ska nya pantbrev tas ut för mellanskillnaden, till 2 % av beloppet plus 375 kr per ansökan.

   I exemplet ovan, om fastigheten är intecknad för exakt 1 800 000 kr, kostar en utökning med 400 000 kr nya pantbrev för det beloppet: 8 000 kr i stämpelskatt plus 375 kr, alltså 8 375 kr. Det är en engångskostnad som ska in i jämförelsen mot andra sätt att finansiera renoveringen.

   Bor du i en bostadsrätt finns inga pantbrev. Där är andelen redan pantsatt, och en utökning noteras om hos föreningen mot en avgift som är i en helt annan storleksordning.

4. Räkna ut vad utökningen kostar per månad

   Räntan på 400 000 kr till SCB:s genomsnittsränta på nya bolån i juni 2026, 2,87 %, är 11 480 kr per år, alltså 957 kr i månaden. Med skattereduktionen för ränteutgifter på 30 % blir nettot 8 036 kr per år, alltså 670 kr i månaden — förutsatt att hushållets samlade ränteutgifter håller sig under 100 000 kr under året, eftersom reduktionen är 21 % däröver.

   Ovanpå det ligger amorteringen. I exemplet steg den från 1 500 kr till 3 667 kr i månaden, alltså med 2 167 kr — mer än dubbelt så mycket som räntan på det nya beloppet. Det är den siffran som avgör om månadsbudgeten håller, och den som nästan aldrig står i erbjudandet från banken.

5. Jämför med ett renoveringslån utan säkerhet

   Alternativet är ett lån utan säkerhet, ofta marknadsfört som renoveringslån. Skillnaden i ränta är stor, och skatteskillnaden är numera lika stor i princip: ränteavdraget är borta för lån utan säkerhet från inkomstår 2026, medan lån med säkerhet i bostad fortfarande ger 30 % skattereduktion upp till 100 000 kr i ränteutgifter och 21 % däröver.

   	Utökat bolån	Lån utan säkerhet
   Belopp	400 000 kr	400 000 kr
   Ränta	2,87 %, SCB nya bolån juni 2026	7,51 %, SCB nya konsumtionslån juni 2026
   Ränta per år	11 480 kr	30 040 kr
   Efter ränteavdrag	8 036 kr	30 040 kr — inget avdrag
   Engångskostnad	8 375 kr för nya pantbrev	Uppläggningsavgift enligt avtal
   Effekt på amorteringskravet	Kan höja kravet på hela bolånet	Ingen

   Räntekostnaden efter skatt skiljer 22 004 kr per år i det här exemplet. Det utökade bolånet vinner alltså med bred marginal i ränta, och betalar igen pantbrevskostnaden på 8 375 kr under första halvåret. Det som talar emot är kassaflödet: det högre amorteringskravet kan kosta mer i månaden än ränteskillnaden sparar, även om de pengarna går till din egen skuld.

6. Ansök, och begär räntan på det nya beloppet skriftligt

   En utökning är en ny kredit och kräver en ny kreditprövning enligt 12 § konsumentkreditlagen (2010:1846). Banken prövar hela ditt engagemang, inte bara tillägget, med sin kalkylränta och sina schabloner. Räkna med samma underlag som vid ett lånelöfte.

   • Fråga vilken ränta den nya lånedelen får. Den behöver inte vara samma som på ditt befintliga lån, och det är ett bra tillfälle att ompröva räntan på hela lånet.
   • Fråga hur amorteringen fördelas mellan lånedelarna efter utökningen, och begär det nya beloppet i kronor per månad skriftligt.
   • Är det befintliga lånet bundet: fråga om utökningen läggs som en separat lånedel, så att bindningen inte bryts och ingen ränteskillnadsersättning uppstår.
   • Be om beskedet skriftligt med räntesats, bindningstid, amortering och eventuella avgifter utskrivna innan du tackar ja.

7. Begär en omvärdering när renoveringen är klar

   Har renoveringen höjt bostadens värde kan en omvärdering ta dig tillbaka till ett lägre steg i amorteringstrappan. En omvärdering får normalt göras vart femte år, och dessutom vid en väsentlig värdeförändring som beror på något du själv gjort — en omfattande renovering är det typiska exemplet.

   I exemplet: om huset efter renoveringen värderas till 3 200 000 kr blir belåningsgraden 2 200 000 / 3 200 000 = 68,8 %, alltså under 70 %, och kravet faller från 2 till 1 % per år. Det är banken som beslutar om värderingen, och den kan lika gärna landa lägre än du hoppats. Be om den ändå — den kostar inget att fråga om.

   Spara kvitton och offerter på renoveringen. Förbättringsutgifter kan få betydelse när du senare säljer bostaden och beräknar kapitalvinsten, och underlaget går inte att rekonstruera i efterhand.

Finera är en jämförelsetjänst, inte en bank. Vi förmedlar inga lån, ger inga finansiella råd och står inte under Finansinspektionens tillsyn.