Så får du ett lånelöfte

1. Samla underlagen banken kommer att fråga efter

   Banken gör en kreditprövning enligt 12 § konsumentkreditlagen (2010:1846) och behöver underlag för den. Det mesta hämtar den själv via kreditupplysning och Skatteverket, men inkomst och avsikter måste du redovisa. Har du allt framme går ansökan på en kvart i stället för en vecka.

   • Inkomst: de tre senaste lönespecifikationerna, anställningsform och senaste deklarationen. Är du egen företagare vill banken normalt se två till tre års resultat.
   • Skulder: alla lån, men också beviljade kreditgränser på kort och kontokrediter. En outnyttjad kreditgräns på 60 000 kr räknas ofta som en skuld i kalkylen, eftersom du när som helst kan ta den i anspråk.
   • Eget kapital: hur mycket kontantinsats du har, var pengarna finns och när de blir tillgängliga. Ska en bostad säljas först behöver banken veta det.
   • Hushållet: hur många vuxna och barn som ska försörjas av inkomsten. Det styr schablonbeloppen i kalkylen.

   Gå igenom kreditgränserna innan du ansöker. Ett kreditkort du inte använder och en kontokredit på lönekontot kostar ingenting i räntekronor men äter av utrymmet i bankens kalkyl. Att säga upp dem tar tio minuter och kan vara värt hundratusentals kronor i löfte.

2. Räkna igenom din egen kalkyl först

   Banken prövar dig mot två tak och det lägsta gäller. Det ena är ett internt skuldkvotstak, ofta i storleksordningen fyra till sex gånger hushållets bruttoårsinkomst. Det andra är KALP-kalkylen — kvar att leva på — där boende, amortering, ränta och schablonbelopp för levnadsomkostnader dras från inkomsten och ett överskott krävs.

   Det som gör att kalkylen landar lägre än man tror är kalkylräntan. Banken räknar inte med den ränta du faktiskt betalar utan med en påhöjd ränta, så att lånet ska hålla även om räntorna stiger. Tabellen visar mekaniken på ett köp för 3 000 000 kr med 10 % kontantinsats, alltså ett bolån på bolånetakets nivå.

   Post	Räknat på	Per månad
   Bolån	90 % av 3 000 000 kr	2 700 000 kr
   Ränta i bankens kalkyl	Antagen kalkylränta 7 %	15 750 kr
   Ränta till dagens marknadsränta	SCB, nya bolån juni 2026: 2,87 %	6 458 kr
   Amortering	2 % per år vid 90 % belåningsgrad	4 500 kr

   Skillnaden mellan raderna två och tre är hela poängen: banken prövar dig mot 15 750 kr i månaden medan du i dag skulle betala 6 458 kr. Räkna igenom din egen kalkyl i KALP-kalkylatorn innan du ansöker. Då vet du ungefär var du landar, och du märker i förväg om något behöver åtgärdas.

3. Ansök hos två eller tre banker inom samma vecka

   Det finns inget hinder mot att söka lånelöfte hos flera banker samtidigt, och det finns goda skäl att göra det. Kalkylräntan och schablonbeloppen sätts av varje bank för sig, vilket gör att samma hushåll kan få besked som skiljer sig med hundratusentals kronor. Du binder dig inte, och löftet kostar ingenting.

   • Uppge samma uppgifter till alla banker. Skiljer sig inkomsten eller skulderna åt mellan ansökningarna går beskeden inte att jämföra.
   • Samla ansökningarna inom en kort period. Varje direktansökan leder normalt till en egen kreditupplysning, och många spridda förfrågningar över tid ser ut som att du söker kredit på flera håll.
   • Fråga redan nu vilken ränta banken preliminärt kan tänka sig på din belåningsgrad. Löftet handlar om beloppet, men räntan är det som kostar pengar sedan.
   • Enligt kreditupplysningslagen (1973:1173) har du rätt att kostnadsfritt få veta vad som registrerats om dig. Beställ din egen upplysning om du är osäker på vad bankerna ser.

4. Läs beskedet: belopp, giltighetstid och förbehåll

   Beskedet är kort, och det är just därför man missar vad som står i det. Tre uppgifter ska du leta upp direkt.

   1. Takbeloppet. Det avser bolånet, inte köpeskillingen. Vad du kan köpa för är löftet plus din kontantinsats.
   2. Giltighetstiden. Vanligen tre till sex månader beroende på bank. Datumet står i beskedet.
   3. Förbehållen. Löftet är villkorat av att uppgifterna stämmer och att banken godkänner bostaden som säkerhet. En bostadsrätt i en förening med svag ekonomi eller ett pris långt över värderingen kan göra att beskedet inte håller.

5. Räkna om löftet till ett tak för vad du får buda

   Löftet plus ditt eget kapital är inte samma sak som ditt budtak, eftersom en del av det egna kapitalet går åt till annat än kontantinsatsen. Vid köp av hus tillkommer stämpelskatt för lagfart, 1,5 % av köpeskillingen plus 825 kr, och för nya pantbrev, 2 % av inteckningsbeloppet plus 375 kr per ansökan. På ett hus för 3 000 000 kr utan befintliga pantbrev blir det drygt 100 000 kr utöver insatsen på 300 000 kr.

   Vid köp av bostadsrätt finns varken lagfart, pantbrev eller stämpelskatt. Där betalar du i stället en pantsättningsavgift till föreningen, i en helt annan storleksordning. Räkna igenom hela kontantbehovet för den bostadstyp du siktar på innan du sätter ditt tak — det gör du steg för steg i guiden om att räkna på en bostadsaffär.

6. Förnya löftet innan det går ut — eller be om att få det höjt

   Bostadsjakten tar oftare längre tid än löftet gäller. Sätt en påminnelse två veckor före giltighetstidens slut och ansök om förnyelse. Det innebär en ny prövning med de regler och räntenivåer som gäller då, så beloppet kan bli ett annat om inkomsten eller skuldsättningen har ändrats.

   Behöver du buda över taket, hör av dig till banken innan budgivningen och be om ett skriftligt besked på det högre beloppet. Ett muntligt "det ska nog gå" på telefon är ingenting att skriva under ett köpekontrakt på. Banken kan ofta höja om något har förändrats: högre inkomst, större kontantinsats eller en avvecklad kreditgräns.

Finera är en jämförelsetjänst, inte en bank. Vi förmedlar inga lån, ger inga finansiella råd och står inte under Finansinspektionens tillsyn.